Si estás pensando en diversificar tu actividad, participar o adquirir un proyecto inmobiliario propio, el primer paso es realizar un análisis técnico-económico a fondo para descubrir escollos como gastos no localizados o imposibilidades técnicas para el desarrollo de la inversión.
La inversión inmobiliaria puede ser lucrativa, pero es importante comprender los riesgos.
Si bien los valores inmobiliarios tienden a aumentar con el tiempo, el mercado inmobiliario es impredecible y tu inversión podría depreciarse. La oferta y la demanda, la economía, la demografía, las tasas de interés, las políticas gubernamentales y los eventos imprevistos juegan un papel importante a la hora de llevar a cabo una inversión en promoción inmobiliaria.
Así que si lo que buscas es reducir el riesgo de quedar atrapado en el lado equivocado de esta tendencia, puedes hacerlo antes de emprender mediante una investigación cuidadosa, la debida diligencia y el monitoreo ante la oportunidad de la futura inversión inmobiliaria.
EL CASO DE LA INVERSIÓN EN PROMOCIÓN INMOBILIARIA CON IMPACTO POSITIVO
Es común ver en nuestras ciudades y núcleos urbanos proyectos inmobiliarios inacabados. Se trata de obras que no se llegaron a concluir y que, en muchos casos han acabado en manos de entidades bancarias o fondos de inversión y siguen paradas.
Este parque inmobiliario inconcluso, que para muchos resultaron inversiones fallidas pero que en muchos casos siguen siendo una interesante oportunidad, es el tema que nos ocupa hoy.
Y lo vamos a tratar desde la perspectiva de negocio, a la hora de aprovechar una circunstancia de especial importancia: el aprovechamiento del parque inmobiliario sin explotar el suelo no construido. Es decir: encontrar una oportunidad con buenos cimientos de partida.
Las inversiones en el sector construcción e inmobiliario puede generar impactos positivos para las personas y las comunidades creando oportunidades económicas en lo que se refiere a aprovechar la urbanización existente.
Una cuestión de especial importancia en territorios con un espacio limitado, como pueden ser las Islas Canarias o Baleares, así como en zonas susceptibles de ser protegidas y donde la expansión inmobiliaria está creando problemas naturales, paisajísticos o de índole social.
En el caso concreto de Canarias, es esencial que cada m2 de superficie se utilice de manera consciente, sin perder la perspectiva de la protección del patrimonio natural existente.
Este punto de vista permitiría paliar los efectos menos deseables del modelo económico predominante y sacar el máximo rendimiento del parque inmobiliario existente, sin apostar por el suelo no construido.
LA REALIDAD DE LA INVERSIÓN EN PROMOCIÓN INMOBILIARIA
La construcción inmobiliaria en España es una actividad esencial. La realidad es que durante la crisis socio-sanitaria de la COVID, la actividad no se frenó mientras el resto del país estaba confinado.
¿Qué provocó esta situación? En primera instancia un déficit de los recursos anexos a la actividad, como el hierro, aluminios, cerámicas, y un gran etc. Esto provocó una significativa subida de los costes de producción que chocó directamente con la competencia de precios “a la baja” de los inmuebles que se estaba viviendo.
El negocio se volvió volátil y acabó por agotar la tesorería de los promotores e incluso en los peores casos la quiebra técnica de las empresas.
Por todo esto nos encontramos con multitud de proyectos inacabados con gran proyección.
Y la realidad es que actualmente, según datos del INE Instituto Nacional de Estadística , el sector inmobiliario está teniendo una tendencia alcista, bastante esperanzadora para el sector y donde los inversionistas siguen confiando su capital para verlo crecer.
La creciente demanda de infraestructura y bienes raíces presenta una oportunidad para que los inversores contribuyan a la realización de objetivos de desarrollo clave.
Pero los cambios normativos aplicados en la pandemia en lo que respecta a las prórrogas de plazos a la hora de cumplir con subvenciones y la ampliación de materialización de incentivos fiscales, han creado una necesidad empresarial de inversión que muchas veces es difícil de concretar.
De ahí la importancia de contar con un informe financiero sólido que garantice la rentabilidad de este tipo de proyectos de inversión.
LA IMPORTANCIA DE UN ESTUDIO DE RENTABILIDAD PARA LA INVERSIÓN EN PROMOCIÓN INMOBILIARIA
El parque inmobiliario sigue siendo para muchos empresarios el valor refugio de su capital.
Si estás pensando en diversificar tu actividad empresarial el primer punto a tener en cuenta debería ser la realización de un informe técnico-económico a través del cual descubrir posibles gastos no localizados, así como imposibilidades técnicas para el desarrollo de la inversión.
Solo hay que partir de una base sólida, conocer el terreno de la inversión y hacer números. Esto en BIPLAZA lo secuenciamos con un servicio de partida para desarrollar un estudio preliminar que abarca:
- El Análisis de la situación inicial.
- El rendimiento de la operación tras la inversión.
- La rentabilidad de la inversión.
- Los costes operativos.
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El Análisis de la situación inicial.
El análisis del mercado inmobiliario, o el proceso de analizar una propiedad u oportunidad de inversión para determinar el valor probable y el ROI potencial (retorno de la inversión), es crucial para el éxito a largo plazo cuando se trabaja en el sector inmobiliario.
La mayoría de los análisis del mercado inmobiliario implican comprender las circunstancias del mundo real en torno a la ubicación geográfica de la propiedad en cuestión. Para nosotros, de partida, estos son algunos de los indispensables:
- Datos de puntos de interés | Un factor clave para identificar oportunidades de inversión inmobiliaria es comprender los atributos que hacen que las propiedades de un determinado tipo sean más (o menos) valiosas. A menudo, un factor importante que contribuye son los otros negocios, la infraestructura, la vivienda y más que rodean la ubicación que estamos analizando. Es por esta razón que la integración de datos de puntos de interés (o PDI) es crucial para el análisis y fundamental al crear una solución de análisis de mercado.
- Datos financieros | Este recurso tiene datos agregados en una amplia gama de escalas espaciales, que contiene detalles sobre el precio de compra promedio, los orígenes del comprador y datos demográficos integrados, y se puede filtrar por múltiples categorías comerciales. Ponerlo en uso en tu análisis de mercado puede agregar mayor profundidad y detalle a la construcción de proyecciones comerciales para una posible inversión.
- Datos de viviendas y parcelas | Por último, pero ciertamente no menos importante, cualquier análisis holístico del mercado inmobiliario debe aprovechar los datos de parcelas y viviendas existentes para una comprensión completa de los valores de las propiedades. Estos datos a menudo están disponibles públicamente, pero pueden encontrarse en ubicaciones dispares, en diferentes formatos o en escalas espaciales inconsistentes. *
El rendimiento de la operación tras la inversión.
Elegir una inversión en promoción inmobiliaria es solo el comienzo del trabajo. A medida que pasa el tiempo, deberás controlar el rendimiento de estas inversiones para ver cómo funcionan y avanzar hacia tus objetivos.
Y para que funcione, antes deberás considerar varias formas diferentes para medir ese impacto y siempre dependerá de un patrón de crecimiento que conseguirás de manera más fidedigna si trabajas los números de manera pormenorizada.
El análisis del desempeño financiero puede enfocarse en diferentes áreas. Los tipos de análisis pueden incluir un examen específico de:
- Capital: la diferencia entre los activos corrientes de una empresa, como efectivo, cuentas por cobrar (facturas impagas de los clientes) e inventarios de materias primas y productos terminados, y sus pasivos corrientes.
- Estructura financiera: la combinación de deuda y capital que una empresa utiliza para financiar sus operaciones.
- Análisis de la actividad: los factores involucrados en el costo y la fijación de precios de bienes y servicios.
- Análisis de rentabilidad: cuánto dinero liquida realmente la empresa, después de gastos e impuestos. *
La rentabilidad de la inversión.
Para realizar el análisis de la inversión se ha de comparar el importe solicitado por la actual propiedad con el beneficio esperado. Esa cantidad, una vez formalizada su entrega, daría derecho al nuevo inversor a ocupar la posición de la actual promotora, suscribiendo los derechos y obligaciones que ésta tiene frente a terceros.
Esto implica, entre otros:
- Compromisos suscritos con compradores potenciales.
- Contrato firmado con la actual contrata.
- Obligaciones derivadas de los permisos y autorizaciones municipales tramitados.
- Saldos disponibles en cuenta bancaria derivados del cobro de los importes de reserva de venta abonados por compradores potenciales. *
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Los costes operativos.
Se ha de realizar un análisis técnico-económico sobre los costes de construcción de la promoción en estudio con la información aportada, especialmente en el presupuesto de ejecución material de la obra.
Para poder realizar un análisis más profundo sería preciso acceder a información más detallada, incluidos planos y mediciones concretas, memoria de calidades, así como acuerdos alcanzados con los distintos proveedores y suministradores para la obra.
Si nos centramos en los costes de construcción, deberemos tener en cuenta, como básico:
- El coste global de la obra.
- El análisis de partidas presupuestarias, valorando el precio porcentual de cada una de ellas.
Un buen informe de viabilidad te dará la perspectiva económica para que puedas conocer el retorno que te puede generar la inversión, con cierta garantía.
Y este es el primer paso, porque si el resultado del estudio es positivo, diversificar tu negocio y apostar por el parque inmobiliario como inversión te permitirá acceder a inventivos fiscales muy ponentes como puede ser la Reserva de Inversiones en Canarias, que permite la reducción de la base imponible de tu impuesto hasta en un 90%, así como otros interesantes incentivos que se adapten a la actividad.
Hay mucho que analizar y valorar en este sector. Y una buena base es la clave del éxito a la hora de llevar a cabo la inversión inmobiliaria.
Nuestro objetivo es ayudarte a conocer y cuantificar los factores que determinan la rentabilidad a la hora de invertir en el parque inmobiliario desde los puntos de vista comercial y económico‐financiero.
Desde BIPLAZA, en colaboración con profesionales del sector como arquitectos y técnicos especializados en diferentes áreas, podemos ayudarte a realizar un estudio para determinar la rentabilidad de este tipo de negocio como posible inversión.
Imagen | Ricardo Gomez Angel para Unsplash
