En el artículo Contratos de arrendamiento, tipos y errores a evitar, publicado hace unas semanas, hablamos sobre algunos aspectos clave de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual y los contratos de arrendamiento por temporada.
Hoy queremos centrarnos en los tipos de arrendamiento distintos de los de vivienda, una tipología de contratos que presentan muchas consultas en nuestra área de asesoría jurídica y que tienen diferentes aplicaciones según sea el caso y la disposición o necesidades del negocio. Es decir, lo primero que hay que distinguir es si estamos ante la necesidad de elaborar un contrato de:
- Arrendamiento de local de negocio.
- Arrendamiento de industria.
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO
El contrato de arrendamiento de local de negocio se efectúa cuando se va a hacer un uso del espacio distinto al de vivienda, donde se va a ejercer una actividad con establecimiento abierto y se rige por la Ley de Arrendamientos Urbano LAU.
PLAZOS | Los que pacten las partes.
FORMALIZACIÓN | Se aconseja registrar el contrato en el Registro de la Propiedad, al aumentar la seguridad para ambos.
FIANZA | Mínimo 2 meses. En los contratos de arrendamiento de local de negocio se pueden estipular o fijar garantías económicas o los avales que se consideren oportunos. Pero de cualquier manera, e independientemente de estas negociaciones, el inquilino deberá entregar al arrendador el importe de dos mensualidades de renta en concepto de fianza.
La fianza se recuperará por el arrendatario al finalizar el arrendamiento y le será devuelta al arrendatario una vez constatado el estado en el que se encuentra el local arrendado.
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA
En el contrato de arrendamiento de industria el arrendador alquila un negocio en perfecto estado de funcionamiento, a un arrendatario. El arrendatario paga por su explotación una cantidad fijada en el contrato. Es importante diferenciarlo del contrato de arrendamiento de local, en el que solo se arrienda el espacio, no el negocio mercantil como en este caso.
PLAZOS | Los que pacten las partes.
FORMALIZACIÓN | Es indispensable contar con el alta en el impuesto de actividades económicas, y licencia de actividad, la cual puede traspasarse. Es importante aquí recordar que en el contrato de arrendamiento de industria se debe establecer la obligación de mantener la licencia de actividad y el estado en la que se tiene que devolver.
FIANZA | Para el contrato de arrendamiento de industria no se establece, pero se puede hacer una aplicación análoga a la establecida para el arrendamiento de local de negocio. Así, se podría requerir un mínimo de dos meses de fianza, puesto que, al final, dentro del arrendamiento de industria puede encontrarse implícito el arrendamiento del local de negocio.
ASPECTOS A TENER EN CUENTA EN AMBOS TIPOS DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DISTINTO DEL DE VIVIENDA
Como hemos visto, a pesar de las similitudes que pueda confundir dichas figuras, existen diferencias entre ambos tipos de contratos. El de arrendamiento de local con respecto al de arrendamiento de industria difiere sobre todo en que el objeto de este último será el de arrendamiento de un negocio en marcha.
Es decir, el arrendador por un lado cede el espacio físico (local) y además todos los elementos que forman parte del negocio como mobiliario, enseres, existencias, las licencias de actividad o la cartera de clientes.
A la hora de redactar un buen contrato de arrendamiento de industria hay muchos aspectos a tener en cuenta.
¿Qué debe tener en cuenta el arrendador?
- La capacidad económica del arrendatario.
- La experiencia
- Los avales o fiadores que aporte.
- La transmisión de la licencia de actividad.
¿Qué debe tener en cuenta el arrendatario?
En cualquiera de los casos, hay que prestar especial atención al inventario. Este es clave a la hora del cese del contrato.
Causas de extinción
- Por expiración del plazo pactado. Si no se ha pactado ningún plazo habrá que estar a las normas del Código Civil para su resolución.
- Por incumplimiento de las partes.
- Pérdida de la empresa. Cuando se pierde cualquiera de los elementos esenciales para la continuidad de la explotación de la empresa (pérdida del local, de licencias administrativas, etc.).
La importancia de los seguros
- Para evitar discrepancias en caso de abandono o incapacidad de dar continuidad al negocio, por parte del inquilino, el contrato debe especificar bien el régimen de indemnizaciones. En caso de las industrias, será lo que diga el Código Civil o el acuerdo al que se haya llegado entre las partes.
- Con respecto a las reparaciones y las obras de conservación del inmueble:
-Para locales arrendados, lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos –LAU.
-En industria, se hace cargo el propietario, si no hay acuerdo contrario.
- La recomendación es contratar un seguro que pueda solventar posibles contingencias. Si tienes cualquier tipo de duda, si lo deseas puedes hacer tu consulta a nuestra correduría de seguros.
Subarrendamiento y Derecho de adquisición preferente
- En caso de venta del local arrendado, el arrendatario tiene siempre el derecho preferente, si el contrato no estipula lo contrario.
- En caso de arrendamiento de industria, según el código civil existe la posibilidad de solo subarrendar la industria. Por ello es importante incorporar una cláusula sobre la cesión y subarrendamiento si se quiere especificar lo contrario.
Como vemos, muchos son los casos y casuísticas en lo que se refiere los tipos de contratos de arrendamiento distinto del de vivienda. Estas son algunas pinceladas, de aspectos a tener en cuenta que pueden resultar una amenaza tanto para el arrendador como para el arrendatario, cuando existe una deficiencia en la elaboración correcta del contenido y sus cláusulas.
Tal y como hablamos en el artículo anterior, hay que desconfiar de los modelos de contratos tipo, que están a disposición de los usuarios en internet. Puesto que ambos se rigen por diferentes regulaciones y los contratos se basan entre acuerdos de las partes. Por ello, es importante resolver bien los epígrafes, atendiendo bien a cada caso, y ponerse en manos de profesionales que tratarán caso por caso de forma particular.
Si tienes dudas sobre un contrato ya firmado o necesitas suscribir una nueva, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.
