Comprar un inmueble: Guía para evitar sorpresas (y por qué nuestra Due Diligence es tu mejor inversión)

La decisión está tomada. Has encontrado el local para expandir tu negocio, o esa vivienda que sientes como un hogar antes siquiera de haber cruzado el umbral. La emoción es palpable, los planes fluyen y ya te imaginas el futuro entre esas paredes. Es uno de los momentos más ilusionantes en la vida de una persona o en la trayectoria de una empresa.

Pero justo en ese punto álgido, entre la ilusión y la firma, se abre un valle de incertidumbre plagado de burocracia, tecnicismos y riesgos invisibles. Comprar un inmueble es mucho más que un apretón de manos y la entrega de unas llaves; es un complejo proceso legal, urbanístico y fiscal donde un pequeño detalle pasado por alto puede convertirse en un problema mayúsculo y costoso. 

¿Está el inmueble libre de cargas? ¿Tiene todas las licencias en regla? ¿Existen deudas ocultas con la comunidad o con Hacienda? ¿Podrás destinarlo al uso que tienes previsto? En un territorio con un marco normativo tan singular como Canarias, donde coexisten regulaciones municipales, insulares y autonómicas, estas preguntas adquieren una dimensión vital.

Este tipo de preguntas son la diferencia entre una inversión sólida y un pozo sin fondo de preocupaciones. En Biplaza, entendemos este viaje porque ya lo hemos recorrido muchas veces junto a nuestros clientes. Sabemos que detrás de cada operación hay un proyecto de vida o de negocio que merece ser construido sobre cimientos seguros. Por eso, hemos diseñado un servicio de Compliance Inmobiliario para Compradores que no es solo una revisión de papeles, sino un acompañamiento integral que te aporta la certeza y la tranquilidad que necesitas para dar el paso con confianza.

Por ello, este artículo está diseñado como un manual de operaciones para que entiendas qué implica realmente una compra segura, especialmente en Canarias, donde vamos a abordar las fases y los  «porqué» de cada verificación del servicio que te ofrecemos.

El punto de partida: Entender tu visión.

Toda gran estrategia comienza con una buena conversación. Y para poder acompañarte, antes de sumergirnos en registros, normativas y planos, necesitamos entenderte a ti. ¿Qué buscas? ¿Cuál es el objetivo final de esta operación? Una compra para una primera vivienda familiar no tiene las mismas implicaciones que la adquisición de un local comercial para una empresa en expansión, un terreno para una promoción o un activo inmobiliario como inversión bajo el paraguas de la Zona Especial Canaria (ZEC) de la Reserva por Inversiones en Canarias (RIC).

Por eso, siempre arrancamos el proceso con una reunión contigo, presencial o telemática, de unos 45 minutos. En ella, no solo escuchamos, sino que preguntamos estratégicamente para definir el perímetro de la operación:

• Tipo de inmueble. ¿Es residencial, comercial, industrial, suelo rústico o urbanizable? Cada tipología tiene un universo normativo propio. Para las empresas, identificar si la compra se enmarca en una estrategia de inversión dentro de la ZEC o la RIC es fundamental desde el primer minuto, ya que abre un abanico de ventajas fiscales que pueden condicior toda la operación.
• Tus coordenadas. ¿Cuáles son tus plazos, tu presupuesto y si necesitas financiación externa? Esto nos permite ajustar el cronograma y anticipar la coordinación con entidades financieras.
• La documentación inicial. Cualquier documento que ya tengas (una nota simple, un contrato de reserva o arras, planos, etc.) es un excelente punto de partida para nuestra investigación inicial a la hora de comprar un inmueble
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PASOS DE LA PRIMERA FASE  DEL SERVICIO DE COMPLIANCE PARA COMPRAR UN INMUEBLE

OBJETIVO | Que tu visión se encuentra con nuestra experiencia para trazar un plan de acción a medida.

PROCEDIMIENTO | Una vez que tenemos claro el alcance, te presentamos una propuesta de honorarios transparente (generalmente una tarifa fija para que no haya sorpresas) y un cronograma realista. Con tu visto bueno, firmamos el encargo y abrimos tu portal documental seguro donde toda la información estará centralizada y protegida.

Qué es la Due Diligence Inmobiliaria

A la hora de comprar un inmueble, la Due Diligence (o diligencia debida) es el proceso de investigación exhaustiva que realizamos para verificar cada aspecto crítico del inmueble antes de que firmes la escritura pública. Es un análisis de 360º que va mucho más allá de cerrar cita en notaría con el propietario para proceder a la firma de la operación de compra-venta. 

A continuación te desglosamos  las siguientes fases para que entiendas el alcance y valor de cada operación de comprobación:

Análisis de dominio y cargas. 

→ Qué comprobamos. Verificamos quién es el titular registral del inmueble, si coincide con la persona que te lo está vendiendo, y si existen cargas que limiten su propiedad o su valor. Esto incluye hipotecas pendientes de cancelar, embargos judiciales o administrativos, y servidumbres de cualquier tipo que puedan afectar al uso y disfrute de la propiedad.

→ Por qué es vital. Imagina comprar una vivienda y descubrir después que sobre ella pesa un embargo por una deuda del anterior propietario. O que tu vecino tiene derecho legal a pasar por tu jardín para acceder a su finca. Estos ejemplos son situaciones reales que se evitan con una simple comprobación en el Registro de la Propiedad. 

Una «carga» es una obligación o limitación que acompaña al inmueble, independientemente de quién sea el dueño. 

→ Cómo lo hacemos. Nuestra principal fuente es el Registro de la Propiedad, de donde obtenemos una Nota Simple Informativa actualizada. Pero no nos quedamos ahí; cruzamos esta información con los datos del Catastro para asegurar que la realidad física, registral y catastral coinciden.

→ Tu entregable parcial. Recibirás una Nota Simple interpretada y un «mapa de cargas» claro y sencillo, donde te explicamos qué significa cada una y cómo te afecta.

Auditoría urbanística

→ Qué comprobamos. Esta es una de las fases más complejas, especialmente en Canarias por la confluencia de normativas estatales, autonómicas, insulares y municipales. Por ello, analizamos la clasificación del suelo, las licencias de construcción y de primera ocupación, la existencia de posibles expedientes de infracción urbanística o sanciones, y si el inmueble está afectado por servidumbres públicas, como la Ley de Costas o servidumbres aeronáuticas.

→ Por qué es vital. Para evitar comprar una propiedad con una situación urbanística irregular. Podrías encontrarte con una piscina construida sin licencia y sobre la que pesa una orden de demolición, o descubrir que esa ampliación que tanto te gustó es ilegal y no puede regularizarse. O en caso de adquisiciones para tu empresa, que el suelo donde se asienta tu nave industrial no permite la actividad que pretendes desarrollar.

A TENER EN CUENTA

→ Cómo lo hacemos. Acudimos a las fuentes primarias: el Ayuntamiento correspondiente para revisar el planeamiento y los expedientes, el Cabildo y el Gobierno de Canarias para normativas territoriales específicas, y la Demarcación de Costas si el inmueble está en zona de influencia del litoral.

→ Tu entregable parcial. Te proporcionamos un Informe Urbanístico detallado que te da una radiografía completa de la legalidad de la propiedad y su encaje en la normativa vigente.

Verificación técnica: ¿Cumple el edificio con la normativa?

→ Qué comprobamos. Nos aseguramos de que la construcción se finalizó legalmente con el Certificado de Final de Obra (CFO), de que es apta para ser habitada o utilizada mediante la Licencia de Primera Ocupación (LPO), y de que el edificio, si tiene cierta antigüedad, ha pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE) o la más reciente Inspección de Evaluación de Edificios (IEE). También verificamos el certificado de eficiencia energética y el cumplimiento de la normativa de accesibilidad.

→ Por qué es vital. La LPO es la garantía del Ayuntamiento de que la edificación es legal y segura. Sin ella, podrías tener serios problemas para contratar suministros básicos o para obtener una hipoteca. Por otro lado, un informe de ITE/IEE desfavorable no es un mero trámite administrativo; es una señal de alerta con graves consecuencias. Implica la obligación legal para el nuevo propietario de acometer y pagar las reparaciones necesarias, que a menudo se traducen en costosas derramas (cuotas extraordinarias de la comunidad). Este problema desencadena un efecto dominó: la obligación legal genera un coste financiero imprevisto, lo que a su vez eleva el riesgo para las entidades bancarias. Un ITE desfavorable es una «bandera roja» para los bancos, que pueden denegar la hipoteca o condicionarla a la realización previa de las obras, poniendo en jaque toda la operación.

→ Cómo lo hacemos: Consultamos los archivos del Ayuntamiento y, si es necesario, contactamos con el Colegio de Arquitectos para verificar la documentación técnica del proyecto original.

→ Tu entregable parcial: Un Checklist Técnico donde validamos punto por punto el cumplimiento de todos estos requisitos.

Chequeo fiscal y de deudas públicas

→ Qué comprobamos. Investigamos si el inmueble está al día en el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de los últimos años. También analizamos la existencia de posibles deudas del propietario con la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) o la Seguridad Social que pudieran derivar en un embargo sobre la propiedad. Además, calculamos una estimación de la plusvalía municipal (IIVTNU) que deberá pagar el vendedor.

→ Por qué es vital. La ley establece que el inmueble responde de las deudas de IBI del año en curso y del anterior. Si el vendedor no paga, el Ayuntamiento podría reclamarte a ti esa deuda. Conocer la estimación de la plusvalía municipal del vendedor no es un dato trivial; es inteligencia para la negociación. Este impuesto se calcula por dos métodos, y la ley permite al vendedor elegir el que le resulte más favorable:

• Método Objetivo: Se basa en multiplicar el valor catastral del suelo por un coeficiente que fija cada ayuntamiento.
• Método Real: Se basa en la ganancia real obtenida (diferencia entre el valor de venta y el de adquisición).

Saber qué método es más ventajoso para el vendedor te da una idea de su carga fiscal real y, por tanto, de su posible margen de negociación. Para el comprador, los impuestos principales son los siguientes:

Tipo de Vivienda	Impuesto Principal	Tipo General	Tipos Reducidos / Bonificaciones Destacadas
Segunda Mano	ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)	6,5%	5%: Primera vivienda habitual, valor ≤ 150.000 €. 4%: Menores de 35 años, personas con discapacidad (≥33%), familias monoparentales (con requisitos).  3%: Familias numerosas.  0% / 3% / 5%: Viviendas de Protección Oficial (VPO) según condiciones.  – 1%: Familias monoparentales o personas con discapacidad (≥65%) si no tienen otra vivienda y cumplen requisitos de renta.
Nueva	IGIC (Impuesto General Indirecto Canario)	7%	0% / 3%: Viviendas de Protección Oficial (VPO) según calificación y condiciones.
Nueva	AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)	0,75%	0,40%: Para primera copia de escrituras de adquisición de vivienda habitual o préstamos hipotecarios que financien esa adquisición, si cumplen requisitos para un ITP reducido.

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Consideraciones Importantes:

• Requisitos: Todos los tipos reducidos y bonificaciones están sujetos a requisitos específicos de la Agencia Tributaria Canaria (edad, ingresos, situación familiar, grado de discapacidad, etc.).
• Base Imponible: La base imponible para el ITP y AJD suele ser el valor de compra o el valor de referencia catastral, el que sea mayor.
• Asesoramiento: Dada la complejidad de las bonificaciones, siempre es recomendable consultar con la Agencia Tributaria Canaria o un asesor fiscal especializado para tu caso concreto.

→ Cómo lo hacemos: Solicitamos justificantes de pago y consultamos directamente con el Ayuntamiento y las bases de datos de la AEAT y otros organismos públicos.

→ Tu entregable parcial: Un Cuadro Fiscal completo que incluye el estado de deudas y una estimación de todos los impuestos asociados a la compraventa.

Comunidad de propietarios y suministros: Evitando heredar problemas de convivencia

→ Qué comprobamos. Si el inmueble forma parte de una comunidad de propietarios, verificamos que no existan cuotas de comunidad pendientes de pago, ni derramas extraordinarias aprobadas (para arreglar la fachada, el ascensor, etc.) que te tocaría asumir. También revisamos el estado de los contratos de suministros (agua, luz, gas).

→ Por qué es vital. Una derrama de miles de euros para reformar el tejado aprobada un mes antes de tu compra puede ser una sorpresa muy desagradable. La ley te obliga, como nuevo propietario, a responder de las deudas del año en curso y de los tres años anteriores. Es fundamental obtener un certificado del administrador de fincas que acredite que todo está en orden.

→ Cómo lo hacemos: Contactamos directamente con el Administrador de la finca para solicitar el certificado de estado de deudas y las actas de las últimas juntas. Hablamos con las compañías de suministros si es necesario.

→ Tu entregable parcial: Un Certificado de Estado de Deudas y un resumen de la situación comunitaria.

Arrendamientos y ocupaciones

→ Qué comprobamos: Verificamos si el inmueble está sujeto a contratos de arrendamiento en vigor y en qué condiciones. También indagamos sobre posibles situaciones de ocupación ilegal o la existencia de derechos de posesión de terceros.¹

→ Por qué es vital: Si compras un inmueble con un inquilino con contrato en vigor, la ley te obliga a respetarlo hasta su vencimiento. Es crucial conocer la renta, la duración y las cláusulas de ese contrato. Una situación de ocupación ilegal, por otro lado, puede abocarte a un largo y costoso proceso judicial para recuperar la posesión.

→ Cómo lo hacemos: Solicitamos los contratos al vendedor, hablamos con los arrendatarios si es posible y revisamos el Registro de la Propiedad, donde a veces se inscriben los arrendamientos.¹

→ Tu entregable parcial: Un Resumen de Contratos y Situación Posesoria que te informa de quién tiene derecho a estar en la propiedad.¹

De los datos a la decisión: Tu informe de riesgos

Toda esta cantidad de información no serviría de nada si te la entregáramos en un farragoso documento técnico de 200 páginas. Una vez terminada la investigación, nuestro trabajo consiste en transformar los datos en inteligencia para la toma de decisiones.

Por eso, una vez completada la Due Diligence, elaboramos un Informe de Riesgos a partir de:

• Matriz de riesgos. Usamos un sistema para que puedas identificar de un solo vistazo cuáles son los puntos críticos y cuáles están en perfecto orden.
• Conclusiones ejecutivas. Preparamos un resumen con las conclusiones principales y nuestra recomendación profesional. 
• Soluciones y estrategias. No solo señalamos los problemas, proponemos soluciones. Si detectamos un riesgo, te proponemos cláusulas de salvaguarda para incluir en el contrato, como:
• «Retención del precio de X€ hasta la inscripción de la cancelación de un embargo.»
• «Condición suspensiva de la compraventa a la obtención de la Licencia de Primera Ocupación en un plazo de 3 meses.»
• «Ajuste del precio de compra en función del coste estimado de la reparación de las deficiencias graves detectadas en el informe de IEE.»

• Visión financiera completa: Te ofrecemos una estimación realista de todos los costes adicionales que deberás afrontar: impuestos de la compra (ITP/AJD o IVA), gastos de notaría y registro, y posibles costes de reformas o legalizaciones necesarias.

Acompañamiento en la negociación y el cierre

Con el informe en tu poder, tienes el control de la negociación. Ahora sabes exactamente qué estás comprando y puedes tomar decisiones informadas. Pero te acompañaremos en este punto. A la hora de comprar tu inmueble también podemos ofrecerte:

• Soporte a la negociación: podemos acompañamos activamente en la redacción o renegociación del contrato de arras o del contrato privado de compraventa (SPA), asegurando que tus intereses queden protegidos por escrito.

• Coordinación total: si así lo deseas, nos convertimos en el punto de contacto entre las partes: la notaría, tu entidad financiera, la parte vendedora… garantizando que el proceso fluya sin contratiempos.

• Gestión de plazos: Te mantenemos informado de todas las fechas críticas para que no se te escape nada: vencimiento de las arras, plazo para obtener la financiación, fecha límite para la firma, etc..

El día de la firma, estamos a tu lado, ya sea de forma presencial o telemática, para revisar la escritura y asegurar que todo es correcto antes de la rúbrica final.

El valor del post-cierre

Nuestro compromiso contigo continúa después de comprar un inmueble, pues a pesar de que parezca que las transacciones han llegado a su fin, existen una serie de obligaciones posteriores que son tanto o más importantes que la propia firma.

En el proceso post-cierre debemos tener en cuenta :

• Liquidación de impuestos. Calculamos y presentamos telemáticamente el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP/AJD) o el IVA correspondiente, optimizando la carga fiscal siempre que sea posible.
• Seguimiento registral. Hacemos un seguimiento proactivo de la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad hasta que queda debidamente registrada a tu nombre.
• Estructuración y cumplimiento para Entidades ZEC. Para las empresas que operan en la Zona Especial Canaria, la adquisición de un inmueble para el desarrollo de su actividad está exenta del pago de ITP y AJD, lo que supone un ahorro fiscal masivo. Nuestro servicio post-cierre no solo gestiona esta exención, sino que asegura que la adquisición se estructura correctamente como un activo afecto a la actividad autorizada, garantizando el pleno cumplimiento de los requisitos ZEC y blindando a la empresa ante futuras inspecciones.
• Dossier digital final: Al concluir todo el proceso, te entregamos un dossier digital perfectamente ordenado con la escritura inscrita, todos los justificantes fiscales y un checklist final que certifica que toda la operación está cerrada y en orden.

Y como sabemos que comprar un inmueble, una propiedad, es una de las decisiones financieras y vitales más significativas que existen, hemos diseñado este servicio de Due Diligence Inmobiliaria que te ofrecemos en BIPLAZA como una garantía para que dispongas de certeza, con toda la información sobre la mesa y los riesgos bajo control Sin dejar que la letra pequeña, la burocracia o un riesgo imprevisto pongan en jaque una de las decisiones más importantes de tu vida.

Si estás en proceso de comprar un inmueble, o si estás empezando a valorarlo, nos encantaría escucharte. Reserva una reunión online con nuestro equipo. Sin compromiso. En ella podremos entender tu proyecto y explicarte cómo podemos aportarte la seguridad y la confianza que necesitas para abrir las puertas de tu próximo negocio o casa.

GLOSARIO DE TÉRMINOS CLAVE

• Due Diligence (Diligencia Debida): Proceso de investigación y auditoría que se realiza sobre un inmueble antes de su compra para conocer en profundidad su situación jurídica, urbanística, técnica y fiscal, y así identificar posibles riesgos.
• Deslinde: Procedimiento administrativo oficial que fija la línea que separa los bienes de dominio público marítimo-terrestre (playas, dunas) de las propiedades privadas colindantes.
• Dominio Público Marítimo-Terrestre (DPMT): Franja de costa (ribera del mar, playas, etc.) que es propiedad del Estado y no puede ser de titularidad privada.
• Nota Simple Informativa: Documento emitido por el Registro de la Propiedad que informa sobre quién es el titular del inmueble, su descripción y si tiene cargas (hipotecas, embargos, servidumbres).
• Cargas: Obligaciones o derechos que limitan la propiedad de un inmueble y que acompañan a la propiedad aunque cambie de dueño.
• Servidumbre: Un tipo de carga que obliga al dueño de un predio a permitir un uso específico a otra persona o a otro predio. Las más comunes son las de paso y las de luces y vistas.
• Suelo Rústico de Asentamiento Rural: Categoría específica de suelo en Canarias donde, bajo condiciones muy estrictas, se puede permitir un uso residencial limitado.
• Licencia de Primera Ocupación (LPO): Acto administrativo del Ayuntamiento que confirma que una obra es legal y apta para su uso. Es fundamental para contratar suministros.
• Inspección Técnica de Edificios (ITE/IEE): Inspección obligatoria para edificios con cierta antigüedad para evaluar su estado de conservación y seguridad. Un resultado desfavorable obliga a realizar obras.
• Plusvalía Municipal (IIVTNU): Impuesto municipal que grava el aumento de valor del suelo de un inmueble. Lo paga, por ley, la parte vendedora.
• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Impuesto que grava la compraventa de inmuebles de segunda mano. Lo paga el comprador. En Canarias, el tipo general es del 6,5%.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): Impuesto que se paga, entre otros casos, en la compra de vivienda nueva (junto con el IGIC) y en la constitución de hipotecas.
• Zona Especial Canaria (ZEC): Régimen de baja tributación en Canarias que ofrece importantes ventajas fiscales a las empresas que cumplen ciertos requisitos de inversión y empleo, incluyendo exenciones en la compra de inmuebles.

Fuentes y Legislación de Referencia

• Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.
• Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, y sus modificaciones.
• Real Decreto Legislativo 1/2004, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
• Real Decreto Legislativo 2/2004, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Plusvalía Municipal).
• Decreto Legislativo 1/2009, de 21 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes dictadas por la Comunidad Autónoma de Canarias en materia de tributos cedidos (ITP/AJD).
• Ley 19/1994, de 6 de julio, de modificación del Régimen Económico y Fiscal de Canarias (Zona Especial Canaria).
• Boletín Oficial de Canarias (BOC)  y Boletín Oficial del Estado (BOE).
• Agencia Tributaria Canaria y Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT).
• Registro de la Propiedad y Dirección General del Catastro.

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