Históricamente, la Reserva para Inversiones en Canarias (RIC) ha sido el gran motor fiscal para la modernización industrial, turística y comercial del Archipiélago. Sin embargo, el cierre fiscal de 2025 inaugura una etapa sin precedentes. Con la entrada en vigor de la Ley 6/2025 y su Disposición Adicional 15ª (DA 15ª), el legislador abre de par en par las puertas del mercado inmobiliario residencial a la inversión corporativa.
La nueva Disposición Adicional 15ªdel REFpermite materializar la RIC en la construcción, adquisición o rehabilitación de viviendas en Canarias destinadas al arrendamiento.
En BIPLAZA, consideramos que esta medida no es solo un incentivo fiscal para reducir la tributación; es un vehículo extraordinario para la diversificación patrimonial. Transformar el ahorro fiscal en activos inmobiliarios refugio es ahora más fácil y seguro, siempre que se conozcan las reglas del juego.
PUNTOS CLAVE DEL ARTÍCULO
- El «Milagro» del Empleado Único. Se elimina la subjetividad. Contar con un solo empleado a jornada completa es ahora condición suficiente para validar la actividad económica.
- Luz verde a la vivienda usada. Se rompe el tabú. Incluso las empresas que no son PYMEs pueden materializar su RIC en inmuebles de segunda mano bajo este nuevo régimen.
- El concepto de «arrendamiento novedoso». No sirve comprar un piso que ya estaba alquilado a largo plazo; la norma exige inyectar «nuevas» viviendas al mercado permanente (ej. reconvirtiendo vivienda vacacional).
- La estricta regla de los 6 meses. Hacienda exige rapidez. El inmueble debe estar efectivamente alquilado en un plazo máximo de seis meses tras su adquisición o habitabilidad.
El cambio de paradigma. De la restricción a la oportunidad inmobiliaria.
La motivación detrás de la nueva Disposición Adicional 15ª de la Ley 19/1994 es eminentemente coyuntural: coadyuvar a resolver el problema habitacional en Canarias aumentando el parque de viviendas destinadas al alquiler de larga temporada. Para lograrlo, el legislador ha entendido que debía ofrecer a los empresarios un marco altamente atractivo y, sobre todo, dotado de mayor seguridad jurídica.
Hasta ahora, materializar la RIC en inmuebles destinados al alquiler generaba fricciones constantes con la Inspección de Tributos, especialmente a la hora de demostrar que el arrendamiento constituía una verdadera «actividad económica».
Con la DA 15ª, que aplica a los períodos impositivos iniciados a partir del 1 de enero de 2025, el escenario cambia radicalmente. Permite utilizar dotaciones de RIC generadas con beneficios desde el año 2021 para adquirir inmuebles residenciales, transformando el impuesto sobre sociedades ahorrado en ladrillo productivo.
Requisitos de oro: El empleado único y la apertura a la vivienda usada.
Para que tu empresa pueda aprovechar esta «edad de oro» inmobiliaria, la norma ha flexibilizado dos barreras históricas que frenaban a muchos inversores:
La validación automática de la actividad económica
En el régimen general de la RIC, tener un empleado a jornada completa era una condición necesaria pero no siempre suficiente; la Agencia Tributaria podía rechazar el incentivo si consideraba que la carga de trabajo (el número de inmuebles gestionados) no justificaba la contratación. La DA 15ª elimina esta espada de Damocles: el empleado con contrato laboral y a jornada completa pasa a ser un requisito suficiente. No hay que justificar carga de trabajo. Si tienes a la persona contratada, tienes actividad económica.
Apertura a la Inversión en Vivienda Usada
La norma general de la RIC exigía que las inversiones iniciales fuesen en activos «nuevos», limitando la compra de bienes usados exclusivamente a las Entidades de Reducida Dimensión (ERD). La nueva DA 15ª rompe esta barrera: permite a cualquier empresa (incluso grandes empresas no ERD) materializar en viviendas usadas. El único límite es que ese inmueble no se haya beneficiado previamente de la propia RIC (con beneficios posteriores a enero de 2021), de la DAFN o de otras deducciones del REF.
El arrendamiento «Novedoso«
No vale comprar un edificio que ya está alquilado a inquilinos tradicionales para materializar la RIC. La norma busca sacar nuevas viviendas al mercado permanente. Por ello, el inmueble no puede haber estado cedido como vivienda habitual en el año anterior a la adquisición. ¿Qué oportunidad abre esto? Es el momento perfecto para adquirir locales, oficinas o antiguas viviendas vacacionales y reconvertirlas al alquiler de larga duración.
Plazos y trampas: La regla de los 6 meses y la carga de la prueba.
Cuando hablamos de diversificar el patrimonio empresarial Hacienda otorga beneficios, pero exige agilidad. La DA 15ª introduce un requisito temporal crítico e independiente del plazo general de materialización de la RIC (que sigue siendo de 3 años).
Para que la inversión sea apta, la vivienda debe encontrarse efectivamente arrendada dentro del plazo de 6 meses posteriores a la fecha de su adquisición (o de su puesta en condiciones de habitabilidad tras una reforma, acreditada mediante la Declaración Responsable de Primera Ocupación).
Atención a la carga de la prueba
¿Cómo demostramos ante una inspección que la vivienda se alquiló a tiempo? La ley es tajante y no basta con enseñar el contrato firmado. Para que opere la presunción legal frente a la AEAT, es obligatorio aportar los justificantes bancarios del cobro de las cantidades exigibles a la firma y de las dos primeras mensualidades. Sin este rastro financiero, Hacienda podría considerar que el contrato es simulado y tumbar el beneficio fiscal.
El mantenimiento de la inversión (5 años)
Como es habitual, la inversión debe mantenerse operativa durante 5 años. El reloj empieza a contar en el momento en que se inicia el alquiler efectivo. ¿Qué ocurre si el inquilino se va al segundo año? La norma prevé un periodo de gracia: si logras un nuevo inquilino en un plazo de seis meses desde la desocupación, no se considera incumplido el requisito (aunque el reloj de los 5 años se pausa y se amplía por el tiempo que el piso estaba vacío).
Qué se considera «Vivienda Libre» y qué queda excluido.
La finalidad de la norma es fomentar el «domicilio habitual» y permanente del inquilino (uso efectivo, continuado y estable). Para evitar abusos, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la propia DA 15ª establecen exclusiones estrictas. No se puede materializar esta RIC en:
- Vivienda vacacional o turística: Totalmente excluida. La cesión temporal amueblada en canales de oferta turística invalida la RIC.
- Arrendamientos de temporada: Aunque hay debate interpretativo, el alquiler a estudiantes por curso escolar o a desplazados temporales no encaja en el espíritu de «domicilio habitual» y supone un alto riesgo fiscal.
- Viviendas para empleados: Aquellas cedidas a trabajadores de la propia empresa por razón de su cargo.
- Operaciones Vinculadas: Está absolutamente prohibido alquilar la vivienda a socios, administradores, familiares hasta el tercer grado o empresas del mismo grupo (Art. 18.2 LIS). Si el inquilino es tu hijo o tu socio, pierdes la RIC.
Cómo estructurar tu inversión con éxito.
La nueva RIC en vivienda libre es, con toda probabilidad, uno de los incentivos más potentes aprobados en Canarias en la última década.
La nueva DA 15ª permite a las corporaciones transformar su cuota del Impuesto sobre Sociedades en un parque inmobiliario que genera rentas recurrentes y se revaloriza con el tiempo.
Sin embargo, como hemos visto, los plazos de arrendamiento son muy agresivos y los requerimientos de prueba documental son exhaustivos. Un error en la fecha del contrato, en el cobro de la fianza o en la afectación del empleado puede resultar en la pérdida total del beneficio fiscal y en cuantiosas sanciones.
Por ello, en BIPLAZA, nuestro equipo de asesores fiscales y consultores legales diseña operaciones de materialización RIC «llave en mano». Auditamos el inmueble, verificamos la compatibilidad normativa y te acompañamos en todo el proceso documental para blindar tu inversión ante cualquier inspección.
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Preguntas Frecuentes (FAQs)
¿Puedo usar la RIC que doté en 2022 para comprar una vivienda bajo esta nueva norma? Sí. La DA 15ª aplica a ejercicios iniciados a partir de enero de 2025, pero permite expresamente utilizar las dotaciones a la RIC que se hubieran realizado con cargo a beneficios de periodos iniciados desde el 1 de enero de 2021.
¿Qué ocurre si compro la vivienda, la reformo y tardo 8 meses en alquilarla? El plazo de 6 meses para alquilarla empieza a contar desde la «puesta en condiciones de habitabilidad» (fecha de la Declaración Responsable de Primera Ocupación), no desde la compra en notaría. Si tras la reforma tardas más de 6 meses en alquilarla, el inmueble dejará de ser apto para materializar esa RIC.
¿Puedo comprar un piso que actualmente está como alquiler vacacional y pasarlo a larga temporada? Sí. De hecho, es el escenario ideal para cumplir el requisito de «arrendamiento novedoso». Como el inmueble no ha estado destinado a domicilio habitual en el año anterior a tu compra, es perfectamente apto para la RIC bajo la DA 15ª.
¿Puedo alquilar la vivienda adquirida a una empresa de mi propio grupo? No. La normativa excluye expresamente los arrendamientos en los que exista vinculación directa o indirecta (según el artículo 18.2 de la LIS) entre el arrendador y el arrendatario.
GLOSARIO DE TÉRMINOS CLAVE
- DA 15ª (Disposición Adicional 15ª): Precepto incorporado a la Ley 19/1994 del REF mediante la Ley 6/2025, que regula el régimen específico y flexibilizado para materializar la RIC en arrendamiento de vivienda libre.
- Arrendamiento Novedoso: Requisito que exige que el inmueble adquirido no haya estado destinado al alquiler de vivienda (domicilio habitual) durante el año inmediatamente anterior a su adquisición.
- Domicilio Habitual: Destino del inmueble como residencia permanente y estable del inquilino, excluyendo explícitamente el uso vacacional, turístico o los alquileres de corta temporada.
- Carga de la Prueba: Obligación del contribuyente de demostrar ante la Administración, mediante documentos fehacientes (contrato y transferencias bancarias de las dos primeras mensualidades), la fecha real de inicio del arrendamiento.
IMAGEN | Artful Homes para Unsplash
