Cuando hablamos de contratos de arrendamiento, nos encontramos que en muchos casos se cometen errores que, por desconocimiento, pueden causar problemas tanto al arrendador como al arrendatario.
Ser propietario requiere de conocimientos prácticos y familiaridad con el mercado. No saber las reglas puede repercutir en problemas legales.
Este tipo de errores puede tener serias repercusiones y acabar siendo impugnados en los tribunales.
Lo más habitual que nos encontramos ante esto es:
- No revisar de manera exhaustiva la redacción de los contratos.
- No disponer de un buen asesoramiento.
- El desconocimiento sobre los derechos y obligaciones como propietarios o inquilinos.
Con frecuencia, este último punto, desconocer por completo las implicaciones (legales) que está teniendo el firmar un contrato de arrendamiento, puede suponer una problemática importante. En este artículo damos una retrospectiva de algunos de los aspectos más importantes a tener en cuenta.
Aunque siempre se recomienda elaborar y formalizar un contrato de arrendamiento personalizado que recoja de manera pormenorizada la ley aplicable en cláusulas y condiciones particulares a cada caso.
Se recomienda elaborar y formalizar un contrato de arrendamiento personalizado que recoja de manera pormenorizada la ley aplicable en cláusulas y condiciones particulares a cada caso.
TIPOS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Lo primero que se debe conocer son los tipos de contrato de arrendamiento que existen, que son:
- Contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
- Contratos de arrendamiento por temporada.
- Contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (locales)
- Contratos de arrendamiento de Finca Rústica.
- Contratos de arrendamiento de industria
Los tres primeros se regulan por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Hoy nos vamos a centrar en dos: los contratos de arrendamiento de vivienda habitual y los contratos de arrendamiento por temporada, que actualmente presentan grandes dudas y prácticas que debemos evitar.
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DIFERENCIAS ENTRE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA O POR TEMPORADA.
La diferencia primordial entre estos dos tipos de contrato de arrendamiento es la duración y el fin.
Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Los contratos de arrendamiento por temporada, normalmente se elaboran por periodos de tiempo muchas veces inferiores al año y cuyo fin no sea la vivienda habitual. Un ejemplo para este tipo de contratos de arrendamientos es por deslocalización del trabajo puntual.
PLAZOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL
- 5 AÑOS cuando el arrendador es persona física.
- 7 AÑOS cuando el arrendador es persona jurídica.
Salvo que el arrendatario, según indica el artículo 9 de Arrendamientos urbanos, notifique 30 días antes su voluntad de no renovar.
LA LEY PROTEGE AL INQUILINO. ATENTOS A ESTOS PUNTOS A LA HORA DE ABORDAR UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SUPUESTOS PARA EL ARRENDADOR
- RESOLUCIÓN DE CONTRATOS | La única manera de que sea el arrendador (persona física) el que resuelve el contrato, es que transcurrido el 1º año de arrendamiento, notifique con una antelación de 2 meses que necesita la vivienda para su uso.
Hay que incluir en el contrato un epígrafe o cláusula que especifique la necesidad de disponer de ella.
- ELEVACIÓN DE LA RENTA | Los propietarios tienen que poner esta cláusula si quieren poder aumentar el precio de la renta, en función de la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad IPC, al alza, y como máximo del IPC. Se puede hacer, pero hay que notificarlo con un mes de antelación. Se realizará en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato.
- DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE | Si el propietario decide vender el inmueble objeto de arrendamiento, el inquilino tiene reconocido por la Ley derecho preferente de adquisición frente a terceros.
En caso de embargo o venta de la vivienda, si el contrato de arrendamiento se ha inscrito en el Registro de la Propiedad, al constar esa anotación esa dentro de los en los datos registrales, se deberán tener en cuenta los derechos del inquilino, que siempre va a tener preferencia, salvo renuncia de esta, bien en el contrato de arrendamiento, bien en momento posterior.
Cada vez que el propietario modifique el precio o las condiciones de venta, tiene que notificarlo y el inquilino podrá volver a decidir si quiere hacer uso de su derecho.
Por eso se recomienda solicitar la inscripción del contrato de arrendamiento. De igual manera, para protegerles del cambio de titularidad en la figura del propietario, bien sea por embargo o por una venta no notificada.
- LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO SE HACEN EN CONTRATOS PRIVADOS | Y es importante saber que aunque no es obligatorio inscribirlo en el registro de la propiedad, como citamos en el punto anterior, siempre es recomendable hacerlo.
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SUPUESTOS PARA EL ARRENDATARIO
- NECESIDAD DE EXTINCIÓN DEL CONTRATO POR PARTE DEL ARRENDATARIO | Si el arrendatario se quiere ir, debe notificarlo en un plazo mínimo de 30 días, o lo que se haya especificado en el contrato, antes de la finalización de cada prórroga o la fecha de extinción.
Deberá pagar una indemnización al arrendador en función del plazo del contrato. Esta indemnización será según lo que disponga el contrato o, si no hay nada estipulado, lo que dicta la ley: una mensualidad de renta por cada año que quede de finalización del contrato y la parte proporcional por plazos inferiores al año.
- FALLECIMIENTO DEL ARRENDATARIO | En caso de fallecimiento del arrendatario, se puede subrogar a su cónyuge, o a las personas que hayan vivido con él en relación análoga (pareja de hecho), los descendientes, los ascendientes que hubieran convivido dos años anteriores (padres o abuelos) hermanos, y otras personas que hayan convivido cuando tengan una minusvalía igual o superior al 60%.
Por ello es necesario poner en el contrato quiénes son las personas que conviven en esa vivienda, y no permitir que se incluya nadie hasta que el arrendador lo autorice.
- FIGURA DEL ARRENDADOR | Siempre es recomendable que en el contrato se especifique quién es el propietario. El inquilino tiene derecho a saber si el arrendador es el dueño del inmueble.
Esto se puede conocer solicitando una nota simple del registro de la propiedad o escritura de titularidad.
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USO DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO GENÉRICOS U OBSOLETOS
Tanto arrendadores como arrendatarios saben que es importante tener un contrato de alquiler o arrendamiento por escrito. Pero disponer de ellos de una manera incorrecta puede ocasionar problemas.
Hay que tener especial atención a los llamados contratos «estándar» que normalmente se consiguen como borradores editables a través de internet.
Muchas personas consideran oportuno usarlos por la comodidad y la rapidez que esto supone. Pero conlleva peligros:
- La terminología jurídica y las características de las cláusulas pueden llevar a equívocos, no entenderse bien e incluso, ser contradictorios.
- Lo contratos estándar pueden incluir cláusulas que, si no son modificadas en función a las necesidades e intereses de las partes, a la larga ocasionarán perjuicios.
- La normativa se puede actualizar, y no estar refleada los contratos estándar.
Al no disponer de todos los conocimientos en términos legales, puede haber cláusulas que sean contrarias a la ley o contradictorias, que las conviertan en nulas o, en el peor de los casos, nos lleven a un juzgado para poder resolverla.
Esos tipos de contratos, muchas veces no están actualizados con referencia a las modificaciones que hayan surgido en la Ley.
Ponte en manos de profesionales.
Si necesitas orientación y ayuda, nuestro departamento legal podrá orientarte sobre los diferentes modelos de contratos de arrendamiento y los diferentes procedimientos que debes cumplimentar antes de ceder el uso y disfrute de un inmueble o, en caso de ser nuevo inquilino, asesorarte sobre tus derechos.
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Imagen | Pixabay para el blog de BIPLAZA
