Una promotora inmobiliaria en Canarias toma tres o cuatro decisiones al año que valen más que todas las demás juntas: cuándo imputar el beneficio de una promoción plurianual, qué tipo de IGIC aplica a cada entrega de vivienda, cómo financiar el suelo sin estrangular la tesorería, y si dotar o no la RIC sobre el beneficio del proyecto que acaba de cerrar. Esas decisiones no las resuelve el programa de contabilidad: las resuelve , o las arruina, el criterio fiscal con que se planifican.
El problema es que la promoción inmobiliaria es uno de los sectores donde el asesoramiento generalista falla con más frecuencia y más caro. La obra plurianual rompe la lógica del ejercicio fiscal natural. El IGIC de las edificaciones tiene tipos, exenciones y reglas de renuncia que no se parecen a las de ninguna otra actividad. Y la RIC, que para una promotora bien gestionada puede ser el instrumento de ahorro más potente de su estructura, exige una planificación que empieza antes de que el proyecto genere el primer euro de beneficio.
Esta guía aborda los dolores fiscales estructurales de una promotora canaria constituida como sociedad , no los operativos del día a día, sino los que determinan cuánto paga y cuándo, y plantea para cada uno el enfoque que un asesor especializado en el REF aplicaría.
Una promotora en Canarias que planifica la imputación temporal de su obra, el IGIC de sus entregas y la dotación de la RIC sobre cada promoción tiene un resultado fiscal estructuralmente distinto al de una promotora que reacciona al cierre del ejercicio.
PUNTOS CLAVE DEL ARTÍCULO
- La imputación temporal del beneficio en una promoción plurianual es la decisión fiscal con mayor impacto en una promotora, y la que más errores genera. Una promoción que se inicia en un ejercicio, se construye en el siguiente y se entrega en el tercero plantea cuándo se reconoce el beneficio fiscalmente. Aplicar el criterio incorrecto distorsiona la base imponible de varios ejercicios y puede generar regularizaciones con intereses cuando la Administración recalifica el criterio aplicado.
- El IGIC de las entregas de vivienda no es un tipo único: depende de si es primera o segunda entrega, del tipo de edificación y de si cabe renunciar a la exención. La primera entrega de vivienda nueva está sujeta y no exenta; la segunda entrega puede estar exenta, con la posibilidad , no siempre aprovechada, de renunciar a la exención cuando el comprador es empresario con derecho a deducción. Gestionar mal esta mecánica significa repercutir IGIC donde no correspondía o perder la deducción del IGIC soportado en la construcción.
- La RIC es, para una promotora con beneficios, el instrumento de ahorro fiscal más potente del REF, pero su aplicación en promoción tiene una complejidad propia: la materialización. Una promotora puede dotar la RIC sobre el beneficio de una promoción vendida, pero debe materializar esa reserva en inversiones elegibles en tres años. La cuestión crítica es si el propio suelo o la obra de la siguiente promoción pueden constituir materialización válida, y bajo qué condiciones.
- La estructura de financiación de una promoción tiene consecuencias fiscales que se deciden al estructurar la operación, no al cerrarla. Los intereses de la financiación, la capitalización de gastos financieros durante la construcción y el tratamiento de las subrogaciones de los compradores afectan a la base imponible del IS y al resultado de cada promoción. Una promotora que estructura su financiación sin considerar el impacto fiscal deja resultado sobre la mesa en cada proyecto.
El perfil fiscal de una promotora inmobiliaria en Canarias.
Una promotora inmobiliaria es, fiscalmente, una empresa cuyo producto tarda años en fabricarse y venderse, cuyo principal coste , el suelo, no es amortizable, y cuyas entregas tributan en un impuesto indirecto con reglas propias. Cada una de esas tres características genera complejidad fiscal estructural, y las tres se concentran en el régimen canario de una forma particular.
La promotora canaria opera bajo el Impuesto sobre Sociedades , en el perfil que abordamos, constituida como SL, al tipo general del 25%, o al reducido que corresponda según su volumen de negocios y el ejercicio al que se refiera.
Los tramos reducidos exigen, además, que la entidad no tenga la consideración de sociedad patrimonial , un punto a vigilar precisamente en los ejercicios de inversión pura sin ingresos que se describen más adelante.
Pero el tipo nominal dice poco sobre la carga real: en promoción, el resultado fiscal depende mucho más de cómo y cuándo se imputa el beneficio de cada proyecto y de si se ha activado la RIC, que del tipo aplicable.
La existencia recurrente de la promotora es su obra en curso: el suelo adquirido, los costes de urbanización y construcción acumulados, y el beneficio latente que no se realiza hasta la entrega. Esa obra en curso es el activo que define el balance de una promotora y el punto donde se concentran las decisiones fiscales más relevantes: cómo se valora, cuándo se reconoce el ingreso asociado, y qué parte de los costes financieros se incorpora a su valor.
A diferencia de los sectores de ingreso estable, la promotora tiene un resultado fiscal irregular por naturaleza: ejercicios de inversión pura sin ingresos, seguidos de ejercicios de entrega con beneficio concentrado.
Esa irregularidad es precisamente lo que hace que la planificación fiscal , y la RIC en particular, sea tan determinante: un beneficio concentrado en un solo ejercicio, sin planificación, tributa íntegro a tipo pleno.
IGIC en la promoción: entregas de vivienda, tipos y renuncia a la exención.
El IGIC es, en promoción inmobiliaria, mucho más que un tipo que se repercute en la escritura. Es un sistema de reglas sobre qué entregas están sujetas, cuáles exentas, cuándo cabe renunciar a la exención y cómo eso afecta a la deducción del IGIC soportado en toda la construcción. Gestionarlo bien o mal cambia el resultado de la promoción.
Primera entrega de vivienda nueva: sujeta y no exenta
La primera entrega de una edificación nueva realizada por el promotor está sujeta y no exenta de IGIC. El tipo general aplicable es el 7%. Existen tipos reducidos específicos para vivienda: tipo cero para la vivienda protegida de régimen especial, general o de promoción pública; tipo del 5% para la vivienda habitual entregada directamente por el promotor; y un tipo superreducido del 3% para otros supuestos que cumplan los requisitos de la norma.
El promotor repercute IGIC al comprador y, correlativamente, puede deducir todo el IGIC soportado en la adquisición del suelo, la urbanización y la construcción. Esta es la mecánica natural y favorable: la cadena de deducción funciona completa y la promotora no soporta el IGIC de la construcción como coste.
Segunda y ulteriores entregas: exentas, con opción de renuncia
Cuando la edificación ya ha sido objeto de una primera entrega, las entregas posteriores están, con carácter general, exentas de IGIC.La calificación de «primera entrega» se pierde , pasando a ser «segunda», cuando el propio promotor ha utilizado el inmueble de forma ininterrumpida durante dos años o más antes de venderlo (por ejemplo, si lo tuvo en alquiler), salvo que lo adquiera quien ya lo venía usando durante ese plazo. Aquí aparece uno de los puntos de mayor valor , y mayor error, de la fiscalidad de la promoción: la renuncia a la exención.
Cuando el comprador de una segunda entrega es un empresario o profesional con derecho a la deducción total del IGIC soportado, el transmitente puede renunciar a la exención, de modo que la operación pase a estar sujeta y no exenta. ¿Por qué? Porque la renuncia permite mantener la cadena de deducción del IGIC soportado, evitando que ese IGIC se convierta en coste. La renuncia se regula específicamente y su requisito formal esencial es que el transmitente comunique la renuncia de forma expresa y fehaciente al adquirente
El error frecuente es no analizar la posibilidad de renuncia cuando el comprador tiene derecho a deducción: la operación se declara exenta por defecto, la promotora no deduce el IGIC soportado correspondiente, y ese IGIC se transforma en un coste que reduce el margen.
IGIC soportado en suelo y construcción: el derecho a deducir
Toda la lógica anterior gira en torno a un principio: la promotora deduce el IGIC que soporta en la medida en que sus entregas estén sujetas y no exentas. Por eso la planificación del IGIC no empieza en la venta, sino en la adquisición del suelo: si el suelo se adquiere con IGIC , porque el transmitente es empresario, ese IGIC es deducible si la promoción se destinará a entregas sujetas. Si se adquiere sin IGIC , a un particular, tributando por ITP, la mecánica cambia por completo.
Operaciones con la Península
Una promotora canaria que adquiere materiales a proveedores peninsulares gestiona esas adquisiciones como importaciones a efectos del IGIC. Los servicios de arquitectura, ingeniería o dirección de obra prestados desde la Península tienen sus propias reglas de localización que serían objeto de estudio individualizado.
Imputación temporal: el dolor de la obra plurianual. Este es el corazón del problema fiscal de una promotora.
La pregunta es aparentemente simple: si una promoción se inicia en 2025, se construye en 2026 y se entrega en 2027, ¿en qué ejercicio tributa el beneficio? La respuesta determina la base imponible de tres ejercicios y, con ella, la cuota del IS de cada uno y la posibilidad de aplicar la RIC en el ejercicio correcto.
El criterio general: devengo y entrega
Con carácter general, el ingreso de la venta de una vivienda promovida se imputa en el ejercicio en que se produce la entrega , habitualmente la escritura con puesta a disposición del inmueble, , no cuando se firma la reserva ni cuando se cobran las cantidades a cuenta. Las cantidades anticipadas durante la construcción no son ingreso a efectos del IS en el momento del cobro: son anticipos que se reconocen como ingreso al entregar.
La consecuencia es estructural: una promotora puede pasar dos ejercicios cobrando anticipos y acumulando obra en curso sin reconocer beneficio, y reconocer todo el beneficio en el ejercicio de las entregas.
Ese ejercicio concentra un beneficio que, sin planificación, tributa íntegro.
El error de tesorería que se convierte en error fiscal
El error más frecuente no es técnico, es de gestión: la promotora que cobra anticipos durante la construcción y los trata mentalmente como «ingresos del año» sin entender que el beneficio fiscal se reconocerá de golpe en el ejercicio de entrega. Llega el año de las escrituras, aparece un beneficio concentrado que nadie había planificado, y la cuota del IS sorprende. Si además no se dotó la RIC porque «ese año no había beneficio», la oportunidad se ha perdido.
Provisiones, costes y valoración de la obra en curso
La correcta valoración de la obra en curso , qué costes se incorporan al valor de las existencias y cuáles se llevan a gasto del ejercicio, afecta también a la imputación temporal del resultado. Los costes directos de construcción, los de urbanización y determinados costes financieros se incorporan al valor de la obra en curso; otros gastos generales pueden llevarse a resultados. La frontera no siempre es obvia y tiene impacto directo en el resultado de cada año.
IS y la RIC: el instrumento que transforma el beneficio de promoción.
Para una promotora, la RIC no es un incentivo más: es el mecanismo que convierte el beneficio concentrado de una promoción en capacidad de inversión para la siguiente, reduciendo drásticamente la tributación del ejercicio de entrega. Pero su aplicación en promoción tiene una mecánica específica, donde se concentran tanto la oportunidad como el riesgo.
Cómo funciona la RIC sobre el beneficio de una promoción
La RIC (art. 27 Ley 19/1994) permite reducir la base imponible del IS dotando una reserva con cargo a los beneficios no distribuidos obtenidos en Canarias, hasta el 90% de los beneficios aptos. Para una promotora que cierra una promoción con un beneficio de, por ejemplo, 500.000€ concentrado en el ejercicio de entrega, la dotación de la RIC puede reducir la base imponible de ese ejercicio de forma muy sustancial, difiriendo la tributación a condición de materializar la reserva en inversiones elegibles en tres años.
El impacto es cualitativamente mayor que en sectores de ingreso estable, precisamente porque el beneficio de promoción se concentra: sin RIC, ese beneficio tributa íntegro a tipo pleno en un solo ejercicio; con RIC bien planificada, la tributación se reduce y el capital se redirige a la siguiente promoción.
La pregunta crítica: ¿puede el suelo o la obra de la siguiente promoción materializar la RIC?
Aquí está el punto técnico más importante y más delicado de todo el artículo. La Ley exige que la materialización de la RIC se realice con una inversión en elementos patrimoniales del activo fijo o en determinados activos aptos. El suelo y la obra en curso de una promoción destinada a la venta , el núcleo del negocio de una promotora, son existencias, no inmovilizado, y por tanto no constituyen, como regla general, materialización válida de la RIC.
La propia ley admite el suelo y la obra como inversión inicial apta solo en dos supuestos tasados, y en ambos la vivienda debe destinarse al alquiler, nunca a la venta:
- Promoción de vivienda protegida destinada al arrendamiento por la propia sociedad promotora.
- Desde la Ley 6/2025, de 28 de julio, vivienda libre destinada a arrendamiento habitual permanente, siempre que se cumplan los requisitos de actividad económica real y exclusión expresa de la vivienda vacacional.
Fuera de estos dos supuestos una promotora que dota la RIC sobre el beneficio de una promoción para la venta necesita materializarla en otra inversión apta: activo fijo propio de la empresa, la retención de parte de la producción para alquiler habitual bajo los requisitos anteriores, o los instrumentos financieros previstos en la ley.
Esto debe quedar resuelto antes de dotar la reserva, no después.
Esta regla general , y sus dos excepciones tasadas, es el punto de partida obligado de cualquier planificación de la RIC en promoción: sin resolver antes en qué se materializará la reserva, dotarla es asumir un riesgo de reversión que en las cifras del sector puede ser muy costoso
El error más costoso del REF en promoción: dotar sin un plan de materialización viable
Una promotora que dota la RIC sobre el beneficio de un proyecto sin tener resuelto cómo y en qué la materializará en los tres años siguientes está asumiendo un riesgo de reversión con intereses. Si al cabo de tres años la reserva no se ha materializado en inversiones válidas, el importe dotado se integra en la base imponible con intereses de demora desde la dotación. En promoción, donde las cifras son altas, una reversión mal planificada puede convertir un ahorro de cientos de miles de euros en una deuda equivalente más intereses.
DIC y otros incentivos del REF aplicables a la promoción.
Más allá de la RIC, el REF ofrece a una promotora otros instrumentos cuya aplicabilidad depende del tipo concreto de inversión y de la estructura de la actividad.
DIC , Deducción por Inversiones en Canarias
La DIC deduce en la cuota del IS un porcentaje de las inversiones en activos fijos nuevos afectos a la actividad en Canarias, deduciendo el 25% del importe de las inversiones en activos fijos nuevos afectos a la actividad en Canarias, con el límite del 50% de la cuota íntegra minorada en las deducciones por doble imposición y bonificaciones. Igual que ocurre con la RIC, esta deducción exige que la inversión sea inmovilizado, no existencias: para una promotora, la DIC solo alcanza a los activos fijos propios de la empresa , maquinaria de obra propia, equipamiento, oficinas, , nunca al suelo o la obra destinados a la venta.
Reserva de Capitalización y su compatibilidad con la RIC
Al margen del REF, la Reserva de Capitalización del régimen general del IS (art. 25 LIS, con un porcentaje de reducción del 20% desde 2025, ampliable hasta el 30% si la plantilla media aumenta más de un 10%) puede ser compatible con los instrumentos canarios y conviene analizarla en el conjunto de la planificación.
Opera, no obstante, sobre un cálculo independiente: las reservas indisponibles de la RIC no computan como fondos propios a efectos de determinar el incremento de fondos propios que exige la Reserva de Capitalización, de modo que dotar una no infla artificialmente la base de cálculo de la otra.
Financiación, tesorería y su impacto fiscal.
En promoción, la estructura financiera no es un asunto separado de la fiscalidad: las decisiones de financiación tienen consecuencias directas sobre la base imponible del IS y sobre el resultado de cada promoción.
Capitalización de gastos financieros en la obra en curso
Los gastos financieros del préstamo promotor incurridos durante la construcción pueden, bajo determinadas condiciones, incorporarse al valor de la obra en curso en lugar de llevarse a gasto del ejercicio. Esa decisión afecta a la imputación temporal del resultado: capitalizar los intereses difiere su efecto al ejercicio de entrega.
Limitación a la deducibilidad de gastos financieros
El IS establece una limitación general a la deducibilidad de los gastos financieros netos – el 30% del EBITDA fiscal del ejercicio, con un mínimo exento de 1 millón de euros. Para una promotora muy apalancada puede ser relevante, especialmente en promociones de gran volumen.
Subrogaciones de compradores
Cuando los compradores se subrogan en el préstamo promotor, la operación tiene un tratamiento específico que afecta tanto al IGIC como a la posición financiera de la promotora. La planificación de las subrogaciones forma parte del diseño fiscal de la promoción.
Si también promueves en Península: ¿qué cambia?
Una promotora con actividad en Canarias y en Península opera el impuesto indirecto bajo dos sistemas distintos, y eso transforma la operativa de las entregas.
- IGIC vs. IVA en las entregas de vivienda: la primera entrega tributa por IGIC en Canarias y por IVA en Península, a tipos distintos. La mecánica de la exención de segunda entrega y de la renuncia existe en ambos impuestos, pero con condiciones propias no trasladables directamente. Una promotora que opera en ambos territorios gestiona dos sistemas de repercusión y deducción en paralelo.
- IS sin REF para la promoción peninsular: el beneficio de las promociones desarrolladas en Península tributa por el régimen general sin acceso a la RIC ni a los incentivos canarios. La RIC solo puede dotarse sobre beneficios obtenidos en Canarias, lo que exige una imputación territorial correcta del resultado de cada promoción.
- ITP y materiales: la adquisición de suelo a particulares tributa por ITP en ambos territorios, a tipos que pueden diferir entre comunidades. Los materiales adquiridos en Península para obra en Canarias son importaciones a efectos del IGIC.
Una promotora canaria que planifica su fiscalidad por proyecto, no por ejercicio, juega con otras reglas
La fiscalidad de una promotora inmobiliaria en Canarias no se gestiona bien al cierre del ejercicio: se gestiona al diseñar cada promoción. La decisión sobre cómo se adquiere el suelo determina la deducibilidad del IGIC. El calendario de la obra determina el ejercicio en que se concentrará el beneficio. La estructura de financiación determina parte de la base imponible. Y la dotación de la RIC , con su plan de materialización resuelto de antemano, determina cuánto de ese beneficio concentrado tributa realmente.
Estos no son ajustes que se hagan en la declaración del IS. Son decisiones que se toman al inicio de cada proyecto, y que requieren un asesor que entienda simultáneamente la promoción inmobiliaria y el REF canario. La diferencia entre una promotora que planifica con esa doble perspectiva y una que no lo hace no se mide en porcentajes: se mide en el resultado neto de cada promoción.
En BIPLAZA acompañamos a promotoras canarias en la planificación fiscal de sus proyectos, desde la estructura de adquisición del suelo hasta la dotación y materialización de la RIC. Si tienes una promoción en marcha o en diseño, el momento de revisar su estructura fiscal es ahora, no en la próxima campaña del IS.
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Preguntas Frecuentes (FAQs)
¿En qué ejercicio tributa el beneficio de una promoción que se construye a lo largo de varios años? Con carácter general, el beneficio se imputa al ejercicio en que se produce la entrega de las viviendas , habitualmente la escritura con puesta a disposición, , no cuando se cobran las cantidades anticipadas durante la construcción. Una promotora puede acumular obra en curso y cobrar anticipos durante varios ejercicios sin reconocer beneficio fiscal, y concentrar todo el beneficio en el ejercicio de las entregas. La consecuencia práctica es que ese ejercicio concentra una carga fiscal que, sin planificación previa, tributa íntegra. Anticipar cuál será ese ejercicio desde el inicio de la promoción es la base de cualquier planificación del sector. (El criterio concreto debe confirmarse con el equipo fiscal para cada caso.)
¿Cuándo le interesa a una promotora renunciar a la exención de IGIC en una segunda entrega? Cuando el comprador es un empresario o profesional con derecho a la deducción total del IGIC soportado. En ese caso, renunciar a la exención convierte la operación en sujeta y no exenta, lo que permite a la promotora mantener la cadena de deducción del IGIC que soportó en la construcción, evitando que ese IGIC se transforme en coste. Si no se analiza esta posibilidad y la operación se declara exenta por defecto, la promotora puede perder la deducción de un IGIC soportado significativo. Los requisitos formales de la renuncia deben cumplirse con precisión.
¿Puede una promotora aplicar la RIC sobre el beneficio de sus promociones? Sí, una promotora con beneficios obtenidos en Canarias puede dotar la RIC y reducir su base imponible del IS hasta el límite establecido. La complejidad en promoción está en la materialización: el suelo y la obra destinados a la venta son existencias, no inmovilizado, por lo que, como regla general, no son inversión válida. La ley solo admite el suelo y la obra como materialización en dos supuestos, y en ambos la vivienda debe destinarse al alquiler, no a la venta: la promoción de vivienda protegida en arrendamiento por la propia promotora, y la vivienda libre en arrendamiento habitual permanente, con los requisitos de actividad económica real que exige la norma. Fuera de estos dos supuestos, la promotora necesita materializar la reserva en otra inversión apta , activo fijo propio, o instrumentos financieros previstos en la ley, antes de dotarla, no después. Dotar la RIC sin un plan de materialización viable expone a la promotora a una reversión con intereses de demora, que en las cifras del sector puede ser muy costosa.
¿Por qué una promotora necesita un asesor especializado en Canarias y no le basta con su asesor habitual? Porque la promoción inmobiliaria en Canarias combina dos complejidades que rara vez coinciden en un mismo asesor: la fiscalidad específica de la promoción , imputación temporal de obra plurianual, IGIC de edificaciones, capitalización de gastos financieros, y el REF canario , RIC, DIC, IGIC en lugar de IVA, . Un asesor que domina la promoción pero aplica criterios de IVA peninsular, o uno que conoce el REF pero no la mecánica de la obra plurianual, deja oportunidades sin activar y genera contingencias. La diferencia se materializa en el resultado neto de cada promoción.
Glosario de Términos Clave
- DIC (Deducción por Inversiones en Canarias): instrumento del REF canario que permite deducir en la cuota del IS un porcentaje de las inversiones en activos fijos nuevos afectos a la actividad en Canarias, con porcentajes superiores a los del régimen general. En promoción, su aplicación requiere distinguir entre el producto que se vende , existencia, no apta, y los activos fijos propios de la promotora como empresa.
- IGIC (Impuesto General Indirecto Canario): tributo equivalente al IVA en las Islas Canarias, regulado por la Ley 20/1991. En promoción inmobiliaria, su complejidad radica en la distinción entre primera entrega de vivienda (sujeta y no exenta), segunda entrega (generalmente exenta) y la posibilidad de renunciar a la exención cuando el comprador tiene derecho a deducción, lo que condiciona toda la cadena de deducción del IGIC soportado en la construcción.
- Imputación temporal: criterio que determina en qué ejercicio fiscal se reconoce un ingreso o un gasto. En promoción inmobiliaria es la decisión fiscal de mayor impacto, porque el beneficio de una obra plurianual se reconoce con carácter general en el ejercicio de entrega de las viviendas, concentrando en un solo año una carga fiscal que sin planificación tributa íntegra.
- Obra en curso: existencias de una promotora constituidas por el suelo, los costes de urbanización y construcción acumulados, y el beneficio latente no realizado hasta la entrega. Su correcta valoración , qué costes se incorporan a su valor y cuáles se llevan a gasto del ejercicio, afecta directamente al resultado fiscal de cada año.
- REF (Régimen Económico y Fiscal de Canarias): conjunto de incentivos fiscales reconocidos a Canarias por su condición de región ultraperiférica de la UE. Incluye la RIC, la DIC, el IGIC y diversas bonificaciones en el IS. Marco legal: Ley 19/1994. Para una promotora, el núcleo del valor del REF está en la RIC aplicada sobre el beneficio concentrado de cada promoción.
- Renuncia a la exención: facultad del transmitente de una segunda entrega de edificación de renunciar a la exención del IGIC cuando el comprador es empresario con derecho a deducción, convirtiendo la operación en sujeta y no exenta. Permite mantener la deducción del IGIC soportado en la construcción y evitar que se transforme en un coste.
- RIC (Reserva para Inversiones en Canarias): incentivo del REF regulado en el artículo 27 de la Ley 19/1994. Permite reducir la base imponible del IS dotando una reserva con cargo a beneficios no distribuidos, materializable en inversiones elegibles en tres años.Para una promotora, el instrumento tiene un límite estructural: el suelo y la obra destinados a la venta son existencias, no inmovilizado, y por tanto no son, como regla general, materialización válida , salvo cuando se destinan a arrendamiento de vivienda protegida por la propia promotora o, desde 2025, a arrendamiento habitual permanente en vivienda libre. La materialización debe planificarse con un activo apto antes de dotar la reserva.
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