Cómo materializar la RIC para alquilar inmuebles: guía práctica 2025.

*Post revisado tras la aprobación de la Proposición de Ley de modificación de la Ley 19/1994, de modificación del REF de Canarias, para la regulación de las inversiones en elementos patrimoniales afectos a la actividad de arrendamiento de vivienda en las islas.

Resumen de puntos clave.

• La Reserva para Inversiones en Canarias (RIC) puede ser utilizada para invertir en inmuebles destinados al alquiler, permitiendo a las empresas reducir su base imponible hasta en un 90% de sus beneficios.
• Para que la inversión en alquiler sea válida, la Agencia Tributaria exige que se demuestre que el alquiler es una auténtica actividad económica, lo que implica tener al menos una persona contratada a jornada completa y una carga de trabajo demostrable.
• A partir de 2025, la normativa se flexibiliza y también permite materializar la RIC en la adquisición y rehabilitación de viviendas libres para alquiler habitual, y en la rehabilitación de Vivienda Protegida (VPO) con destino a alquiler social.
• Los inmuebles adquiridos deben mantenerse afectos a la actividad de alquiler por un plazo mínimo de 5 años, y no se pueden destinar a alquiler vacacional ni a personas o empresas vinculadas.
• Para evitar problemas con Hacienda, es crucial respetar un cronograma estricto que incluye la dotación de la reserva, la materialización de la inversión en el plazo de 4 años y el mantenimiento del activo.

Cuando nos preguntan ¿se puede materializar la RIC para alquilar inmuebles?, la respuesta es: sí, se puede usar la Reserva para Inversiones en Canarias (RIC) para comprar o rehabilitar inmuebles y alquilarlos: es la forma más directa de convertir beneficios en ladrillo y de paso aligerar tu factura fiscal. Eso sí, el alquiler solo en ciertos casos específicos y, además, debe gestionarse como una auténtica actividad económica y respetar un calendario y unos requisitos que no admiten atajos. 

Como novedad destacada, dentro de estos supuestos se encontraría a partir del 2025 también la inversión en vivienda libre no calificada como protegida.

En esta guía que hemos elaborado desde el Área Fiscal de BIPLAZA  te resumimos lo esencial en materia de reglas, plazos y documentación, con el objetivo de que  puedas aprovechar el incentivo sin sobresaltos con Hacienda.

Por qué la RIC también es para el alquiler.

La Reserva para Inversiones en Canarias, RIC es una de las ventajas fiscales de aplicación para sociedades y personas físicas que desarrollen su actividad en Canarias. Nace con el objetivo de impulsar las inversiones en el archipiélago con cargo a recursos propios.

La RIC se encuentra regulada en el artículo 27 de la Ley 19/1994 y pretende fomentar la inversión empresarial productiva, la creación de infraestructuras públicas en las Islas Canarias y la creación de empleo. 

La normativa siempre pensó en inversión productiva, pero el legislador canario entiende que poner inmuebles en el mercado de alquiler crea empleo, dinamiza la construcción y estabiliza los precios. Por eso también se permite destinar la reserva a:

• Comprar una vivienda, edificio o local.
• Autoconstruir; levantar desde cero si tienes suelo propio.
• Rehabilitar un activo existente para ponerlo en valor.

El beneficio fiscal no es menor: puedes reducir tu base imponible hasta un 90% de los beneficios no distribuidos, diferir el pago y, en muchos casos, rebajar el tipo efectivo por debajo del 4%. 

Eso sí, la letra pequeña manda y hay que tenerla en cuenta.

Tu alquiler debe ser una actividad económica.

Para la Agencia Tributaria alquilar no es sinónimo de actividad empresarial; por lo tanto, necesitas demostrar una estructura real. Para ello será necesario:

1. Equipo humano. Debes tener al menos 1 persona contratada a jornada completa. Debe constar en nómina y ocuparse de la operativa diaria: cobros, incidencias, marketing, relación con proveedores, etc.
2. Carga de trabajo demostrable. Es decir: más de un contrato, incidencias registradas, presupuestos, partes de obra, visitas técnicas… Todo debe estar documentado.

EQUIPO-MEDIOS-TRABAJO. Si falta cualquiera de estos engranajes, tus rentas se clasifican como capital inmobiliario y la RIC no será válida.

Además, el alquiler vacacional queda expresamente excluido. Por lo que para esta actividad deberás prestar además, los servicios típicos de la actividad hotelera (servicios de hospitalidad y hostelería como son desayunos, lavandería, etc,…). En estos casos se debe tener categorización hotelera (licencias o permisos del sector); es decir, tener la consideración de empresa turística según la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias

Qué inmuebles sirven hoy y cómo justificarlos.

Antes de decidir la inversión conviene tener claro qué inmuebles superan el filtro de la RIC y, sobre todo, cómo justificar ante Hacienda que hablamos de una operación genuinamente productiva. No todo ladrillo vale, y la documentación será tu mejor salvaguarda.

Por ello, si sigues estas pautas, tu proyecto estará fiscalmente blindado y listo para superar cualquier inspección con solvencia.

¿Cómo acreditarlo? Recuerda adjuntar escrituras, facturas de obra, informes de tasación que separen suelo y construcción, contratos de alquiler, alta en IAE y registros contables. Además, realizar un análisis y diagnóstico RIC previo podría evitarte sorpresas a posteriori.

Inmuebles “premium”: flexibilidad y plus de incentivo.

Estos son los 5 destinos aptos para que el inmueble sea válido para la RIC cuando se destina al arrendamiento:

1. Alquiler de vivienda: tras esta nueva modificación de la RIC, se permite la materialización de la RIC en la adquisición y, en su caso, construcción de bienes inmuebles situados en Canarias, siempre que se destinen de modo novedoso al arrendamiento de vivienda habitual (siempre que el inmueble no haya estado arrendado dentro del año anterior), con o sin opción de compra, y no exista vinculación directa o indirecta con el arrendatario. La vivienda debe estar efectivamente arrendada dentro del plazo de los 6 meses posteriores a la fecha de su adquisición o de su puesta en condiciones de habitabilidad.
2. Actividad Industrial. Naves o locales donde se desarrollen actividades de la división 1 a la 4 del IAE (Energía y agua; extracción y transformación de minerales no energéticos y productos derivados, industria química; Industrias transformadores de los metales y otras industrias manufactureras ). Suelen ir acompañadas de empleo directo y contratación de servicios auxiliares.
3. Actividades comerciales en zonas cuya oferta turística se encuentre en declive. Áreas declaradas por el Gobierno de Canarias con menor densidad empresarial. Casi cualquier uso es válido siempre que se genere actividad y se registre en el IAE. 
4. Actividades turísticas. A las actividades turísticas reguladas en la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, siempre que se tenga la consideración de empresa turística acorde a la misma Ley. 
5. Promoción de viviendas protegidas, cuando proceda esta calificación de acuerdo con lo previsto en el Decreto 27/2016, de 7 de  marzo, por el que se regulan las actuaciones del Plan de Vivienda de Canarias, destinadas al arrendamiento por la sociedad  promotora.

Novedad 2025: alquiler social y VPO rehabilitada.

Además, dentro de la normativa para materializar la RIC para alquilar inmuebles, la Ley 7/2024 introduce un giro a favor de la vivienda asequible: desde el 1 de enero de 2025 puedes aplicar la RIC a la rehabilitación de Vivienda Protegida (VPO) con destino a alquiler social, así como a la actividad de arrendamiento de vivienda (también la no calificada como protegida).

Estos son los requisitos para la materialización en inmuebles destinados al arrendamiento de vivienda:

• Tengan el carácter de novedoso: siempre que el inmueble no haya estado arrendado dentro del año anterior a la fecha de adquisición.
• Consideración de vivienda. Se entenderá por vivienda el edificio o parte de él, destinado a residencia y habitación de las personas, cuando sea utilizado con esa finalidad de forma efectiva, continuada y estable por el arrendatario, constituyendo su domicilio habitual.
• No exista vinculación directa o indirecta con el arrendatario.
• Arrendamiento efectivo en plazo. Se debe formalizar el contrato de arrendamiento dentro del plazo de los 6 meses posteriores a la fecha de su adquisición o de su puesta en condiciones de habitabilidad. 

A efectos de acreditar dicha fecha deberá aportarse el documento justificativo del cobro efectivo de las cantidades exigibles por el arrendador a la celebración de contrato y, en cualquier caso, las que correspondan en pago de las dos primeras mensualidades.

• Mantenimiento: El plazo de permanencia de los 5 años se iniciará desde la fecha de arrendamiento efectivo, pero no se entenderá interrumpido cuando se proceda a un nuevo arrendamiento de una misma vivienda en el plazo de seis meses desde su desocupación. En ese caso, el plazo de mantenimiento se ampliará por un período igual a aquel durante el cual el inmueble hubiera estado desocupado.

También se permite el arrendamiento con opción de compra; pero siempre que el ejercicio de la compra se realice con posterioridad al periodo de mantenimiento.

Estas son las claves operativas que secunda la RIC a la rehabilitación de Vivienda Protegida (VPO) con destino a alquiler social :

• Coste computable completo. Incluye construcción y suelo si la vivienda ya estaba calificada o adquiere la calificación tras la obra.

• Perfil del inquilino. El alquiler debe ir dirigido a personas inscritas en el Registro Público de Demandantes de Vivienda Protegida de Canarias.

• Gestión tanto directa como indirecta. Se aclara que las inversiones en suelo para promoción o rehabilitación de viviendas protegidas pueden destinarse al arrendamiento aun cuando haya intermediación de entes públicos entre el contribuyente y el arrendatario. El propietario o su sociedad explota el alquiler con o  sin intermediarios públicos y mantiene el destino social al menos 5 años.

Cronograma para evitar contratiempos.

Por último, uno de los consejos más prácticos que podemos darte es programar recordatorios, porque Hacienda no concede prórrogas.

En el siguiente cuadro te mostramos la secuencias:

Te recomendamos configurar alertas periódicas en tu ERP o calendario corporativo porque Hacienda no concede prórrogas ni atiende al “se me pasó”.

Moraleja y próximos pasos.

Sí, la RIC es una oportunidad para ahorrar. Y sí, como has podido ver, se puede materializar la RIC para alquilar inmuebles. Pero con normas serias. 

Creemos firmemente que si tu proyecto de alquiler cumple el estándar de actividad económica y el inmueble encaja en los supuestos admitidos, el incentivo compensa con creces la burocracia.

En BIPLAZA podemos acompañarte en todo el proceso, desde el estudio de viabilidad hasta la firma ante notario. Si te atrae la idea de convertir beneficios en patrimonio alquilable,contacta con nosotros y agenda una reunión con nuestro equipo.

Glosario de términos clave.

• RIC (Reserva para Inversiones en Canarias): incentivo que permite reducir la base imponible destinando beneficios a inversiones productivas en el archipiélago.
• Actividad económica (alquiler): arrendamiento con personal contratado a jornada completa y medios materiales propios, generando gestión continua.
• Divisiones 1 a 4 del IAE: epígrafe que agrupa fabricación o industria manufacturera.
• Zona asistida/deprimida: área reconocida por el Gobierno canario por su menor desarrollo económico, susceptible de incentivos adicionales.
• VPO (Vivienda de Protección Oficial): vivienda con precio máximo y destinatarios de renta limitada, sujeta a normativa autonómica.
• Alquiler social: arrendamiento a colectivos vulnerables con rentas adaptadas, supervisado por la administración.
• RIC anticipada: modalidad que permite invertir antes de dotar formalmente la reserva, cumpliendo ciertos requisitos de garantía.

FAQs (Preguntas Frecuentes)

¿Puedo usar la RIC para comprar una vivienda para alquilarla? Sí, es posible. La normativa permite usar la RIC para adquirir o rehabilitar inmuebles con destino al alquiler. Sin embargo, para que sea válido, debes gestionar el alquiler como una actividad económica, lo que implica contratar al menos a una persona a jornada completa.

¿Se puede usar la RIC para invertir en alquileres vacacionales? No, el alquiler vacacional está expresamente excluido de las inversiones válidas para la RIC. A menos que la actividad se gestione como una empresa turística con licencia y se presten servicios de hostelería, no se considera una actividad apta para este incentivo.

¿Qué novedades se han introducido en 2025 respecto al alquiler de vivienda? Desde el 1 de enero de 2025, la Ley 7/2024 permite usar la RIC en la adquisición y rehabilitación de viviendas libres (no protegidas) destinadas a alquiler habitual, siempre que el inmueble no haya estado arrendado en el año anterior. También se permite su uso en la rehabilitación de Vivienda Protegida (VPO) para alquiler social.

¿Qué plazo tengo para materializar la RIC en un inmueble? Una vez que dotas la reserva, tienes un plazo máximo de 4 años para materializar la inversión en la compra o rehabilitación del inmueble. Si no se cumple este plazo, el importe dotado se integra como un ingreso en tu base imponible, con los recargos e intereses correspondientes.

¿Qué pasa si vendo el inmueble antes de que termine el plazo de mantenimiento? Si vendes o pierdes el inmueble antes de los 5 años obligatorios de mantenimiento (o 10 si es solo suelo urbanizado), deberás sustituirlo por otro de iguales características en un plazo de 6 meses. Si no lo haces, perderás la deducción y Hacienda te exigirá que devuelvas el beneficio fiscal con los intereses de demora.

¿Qué documentación debo tener para justificar la inversión en alquiler ante Hacienda? Es crucial documentar cada paso. Debes tener las escrituras del inmueble, las facturas de obra, los contratos de alquiler, el alta en el IAE que corresponda a la actividad, los registros contables y un informe de tasación que separe el valor del suelo y la construcción.

IMAGEN | Jakub Żerdzicki para Unsplash