Analizamos la nueva Ley alquiler vacacional Canarias o Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico en Canarias, intentando esclarecer muchas de las dudas y cuestiones que plantea: ¿se trata de un jaque mate o nueva oportunidad dentro del panorama del alquiler vacacional en las islas?
PUNTOS DE INTERÉS
- Freno a nuevas licencias: se paraliza el alta de nuevas viviendas vacacionales hasta que los Ayuntamientos adapten sus planes urbanísticos (plazo de 5 años).
- Límites estrictos: solo se permitirá uso turístico en un máximo del 10% del suelo residencial (20% en las Islas Verdes).
- Propietarios actuales: se establece un régimen transitorio complejo. Deberás decidir entre consolidar tu uso turístico (con restricciones) o extinguir la actividad en 5 o 10 años.
- Comunidades de Vecinos: las comunidades de propietarios ganan poder para vetar el uso turístico si así lo deciden o lo estipulan sus estatutos.
- Endurecimiento técnico: la actividad pasa a ser «Actividad Clasificada», exigiendo mayores requisitos de seguridad y accesibilidad.
El pasado viernes 12 de diciembre de 2025 se publicó en el Boletín Oficial de Canarias la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas. Como asesores fiscales de PYMES y patrimonios canarios, en BIPLAZA sabemos que esta norma no es una regulación más: es un cambio de paradigma que afecta directamente a la rentabilidad de tus activos inmobiliarios.
El objetivo declarado de la norma es equilibrar el mercado y proteger el uso residencial, pero en la práctica, impone una carrera de obstáculos tanto para nuevos inversores como para quienes ya explotaban viviendas vacacionales.
A continuación, desgranamos las claves fiscales y legales que debes tener en cuenta.
De dónde venimos: Una retrospectiva necesaria.
Para entender el alcance de la Ley 6/2025, es fundamental mirar atrás y comprender cómo funcionaba el «tablero de juego» hasta ahora. El panorama se caracterizaba por una accesibilidad casi inmediata al mercado y una desconexión entre la normativa turística y la realidad urbanística.
En el centro de este sistema se encontraba la figura del título habilitante.
- ¿Qué es? Es el instrumento jurídico que permite a un propietario ejercer la actividad turística legalmente.
- ¿Qué papel jugaba? Bajo la normativa anterior, este título se conseguía mayoritariamente mediante una Declaración Responsable. En la práctica, esto significaba que el propietario comunicaba a la Administración que cumplía los requisitos y podía empezar la actividad de inmediato (al día siguiente de la presentación), sin esperar a una inspección previa o a una licencia urbanística compleja.
- El efecto: Esta agilidad convirtió al título habilitante en un trámite administrativo relativamente sencillo, lo que facilitó una explosión de la oferta de viviendas vacacionales sin un «filtro» previo estricto por parte de los ayuntamientos.
Mientras los títulos habilitantes (declaraciones responsables) se multiplicaban amparados por la normativa turística, el urbanismo municipal no seguía el mismo ritmo.
- Muchos Planes Generales de Ordenación (PGO) no regulaban expresamente este uso.
- Ante este silencio, se aplicaba una lógica permisiva: la falta de prohibición expresa en el planeamiento municipal se interpretaba a menudo como una puerta abierta para operar. Esto generó una situación donde la actividad turística ha crecido al margen de la planificación de la ciudad.
El «cerrojazo» urbanístico: 5 años de espera.
La medida más impactante de la Nueva Ley de alquiler vacacional en Canarias es la condicionalidad: No se podrán registrar nuevas viviendas vacacionales hasta que cada Ayuntamiento modifique su ordenación urbanística para prever expresamente este uso.
Los consistorios tienen un plazo de cinco años para hacerlo. Si en ese tiempo no actúan, o si tu vivienda está en una zona donde ya se supera el ratio del 10% de edificabilidad residencial destinada a turismo (20% en La Palma, La Gomera y El Hierro), no habrá licencia.
A TENER EN CUENTA: Si estás pensando en comprar para reformar y alquilar a turistas, detente y consulta. Las viviendas deberán tener una antigüedad mínima de 10 años (5 en las islas occidentales menores) para ser habilitadas.
Si ya tienes licencia: El Régimen Transitorio.
Esta es la consulta que más estamos recibiendo y lo primero que tenemos que tener en cuenta es que la ley no elimina las licencias antiguas de inmediato, pero las somete a examen.
A continuación, analicemos dos posibles casos:
Consolidación del uso (Solo propietarios-explotadores)
Si eres propietario y a la vez explotas la vivienda (y lo has hecho ininterrumpidamente durante el último año), puedes solicitar consolidar el uso turístico.
- La ventaja: podrás seguir operando indefinidamente mientras cumplas las normas.
- El precio a pagar: la vivienda queda vinculada exclusivamente al uso turístico. No podrás usarla para fines residenciales, ni siquiera tú como propietario. Además, esta consolidación se pierde si vendes la casa o si fallece el titular.
Continuación temporal (Explotadores externos o falta de requisitos)
Si no cumples lo anterior o no quieres consolidar, podrás seguir explotando la vivienda durante 5 años.
- Tras este periodo, la actividad debe cesar, salvo que pidas una única prórroga (hasta completar 10 años en total) justificando que no has amortizado la inversión.
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Nuevas obligaciones y sanciones.
Desde el punto de vista técnico y fiscal, la ley endurece la práctica:
- Actividad Clasificada: el alquiler vacacional se confirma como actividad clasificada. Esto implica que los técnicos municipales y cabildos revisarán el cumplimiento de normas de seguridad, salubridad y accesibilidad de manera mucho más estricta.
- Sanciones: continuar con el uso turístico una vez extinguido el título habilitante se considera una infracción muy grave, con multas que oscilan entre los 15.000 y 150.000 euros.
- Comunidades de Propietarios: si los estatutos o un acuerdo de la Junta (por mayoría de 3/5 según la LPH nacional, aunque la norma canaria refuerza el poder de veto) prohíben el uso diferente al residencial, no se autorizará la actividad.
Conclusión: Planificación patrimonial urgente.
La Nueva Ley alquiler vacacional Canarias obliga a revisar la estrategia de inversión. ¿Compensa consolidar el uso turístico perdiendo el valor residencial del activo? ¿Es el momento de pasar al alquiler de larga temporada aprovechando los incentivos fiscales?
Desde BIPLAZA, nos enfocamos en asesorar a empresas y a grandes patrimonios, por eso hemos querido acercarte esta actualización. Buscamos que puedas adaptar tus declaraciones responsables y evitar que caigas en situación de alegalidad o pérdida de valor patrimonial.
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GLOSARIO DE TÉRMINOS
- Edificabilidad Residencial: Cantidad total de metros cuadrados que se permite construir destinados a vivienda en una parcela o zona determinada. La ley limita el porcentaje de estos metros que pueden destinarse a turismo.
- Actividad Clasificada: Actividades que pueden resultar molestas, insalubres, nocivas o peligrosas y que requieren autorizaciones administrativas específicas y medidas correctoras superiores a las de una vivienda normal.
- Consolidación de Uso: Mecanismo legal que permite mantener el derecho a explotar turísticamente una vivienda de forma indefinida bajo el nuevo régimen, a cambio de renunciar a su uso residencial.
- Zona de Mercado Tensionado: Área geográfica donde el precio del alquiler o la vivienda ha subido desproporcionadamente. Si se declara una zona como tal, se suspenden automáticamente las nuevas licencias turísticas.
FAQS (Preguntas Frecuentes)
1. Tengo una vivienda vacacional funcionando desde hace 3 años, ¿tengo que cerrar? No inmediatamente. Tienes un periodo transitorio. Si eres propietario y gestor, puedes pedir la consolidación. Si no, tienes garantizados 5 años de actividad, prorrogables a otros 5 bajo ciertas condiciones.
2. ¿Puedo dar de alta una nueva vivienda vacacional hoy? Prácticamente es imposible ahora mismo. No se admitirán nuevas declaraciones responsables hasta que tu Ayuntamiento adapte su planeamiento urbanístico, lo cual tiene un plazo de hasta 5 años.
3. ¿Qué pasa si mi Comunidad de Propietarios prohíbe el alquiler vacacional? La nueva ley respeta totalmente esta prohibición. Si los estatutos o un acuerdo de la comunidad vetan el uso turístico, la Administración no autorizará la actividad, incluso si cumples los requisitos urbanísticos.
4. Si consolido el uso turístico, ¿puedo usar la casa los fines de semana? No. La declaración de uso consolidado implica que la vivienda no puede tener uso residencial ni habitacional, ni siquiera por parte del propietario. Debe dedicarse exclusivamente a la explotación turística.
5. ¿Qué ocurre si vendo mi casa con licencia consolidada? La consolidación es personal. Si transmites la propiedad (por venta o herencia), el derecho al uso turístico consolidado se extingue automáticamente.
IMAGEN | Maria Ziegler para Unsplash
