La solicitud de moratorias está a la orden del día.
Y el debate surgido tras la declaración del estado de alarma mediante el Decreto 463/2020, de 14 de marzo, y la consiguiente imposibilidad de los arrendatarios de locales para poder llevar a cabo la actividad que hasta entonces venían desarrollando, ha generado además conflicto.
Una de las medidas urgentes que se incluyen en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, para apoyar la economía y el empleo, ha sido la implementación de instrumentos para facilitar tanto el pago, como el cobro de dichas rentas del alquiler.
El Gobierno de España ha establecido que se podrá acordar, entre arrendatario y arrendador una moratoria en el pago de los alquileres durante el estado de alarma.
La moratoria consiste en el aplazamiento de la deuda arrendaticia. ¿Qué significa? Que se aplazan todos los pagos que tuviera que realizar el inquilino con motivo del arrendamiento, tanto de la renta como de cantidades asimiladas ya pactadas.
No obstante existen distinciones que hay que tener en cuenta.
Distinciones de moratoria para las rentas.
La normativa hace distinciones claras entre los propietarios particulares de los inmuebles y los que considera grandes tenedores, es decir; fondos,, socimis e inversores que cuentan con más de 10 inmuebles urbanos en propiedad, excluidos garajes y trasteros, o cuya superficie construida sea de más de 1.500 metros cuadrados.
Estas distinciones que afectan a la moratoria de las rentas son las siguientes:
1.- Arrendamientos con grandes tenedores.
Afecta a las personas físicas o jurídicas arrendatarias de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, o de industria, quienes podrán solicitar moratoria cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor.
PLAZO | Se contará con un plazo de un mes a contar desde el 23 de abril de 2020.
ACTUACIÓN | La moratoria en el pago de la renta se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
2.- Otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
Afecta a las personas físicas o jurídicas arrendatarias de dicho contrato, o de industria, cuyo arrendador sea distinto de los definidos en el punto anterior.
PLAZO | Tiene el mismo plazo que afecta a los arrendamientos de grandes tenedores que vimos en el punto anterior. Esto es, un mes a contar desde el 23 de abril de 2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
Actuación para acceder a la moratoria de renta para ambos casos
Podrán acceder a las medidas anteriores los autónomos y pymes arrendatarios cuando cumplan los siguientes requisitos:
1.- En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo: Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
2.- En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme: Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 Ley de Sociedades de Capital:
Las sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes:
- Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
- Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
- Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
3.- Para ambos casos:
- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
- En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Dichos requisitos deberán ser acreditados por el arrendatario mediante la presentación de la siguiente documentación:
a) La reducción de actividad se acreditará mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.
El arrendador podrá requerir ver los libros contables.
b) La suspensión de actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Exclusivamente en el marco del acuerdo al que nos hemos referido, las partes podrán disponer libremente de la fianza del contrato de arrendamiento, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
Ayuda a la hora de solicitar moratoria para las rentas.
A la hora de enfrentarte a los trámites, las solicitudes pueden resultar un procedimiento difícil. Por ello, desde BIPLAZA hemos desarrollado un formulario de solicitud de moratoria en el pago de rentas de contrato de arrendamiento que puedes cumplimentar de manera sencilla y ordenada aportando la información correspondiente a través de un checklist.
Una vez formalizado, te será enviado el documento en pdf, listo para presentar. Este es el link.
Recuerda que en el procedimiento se incluye también el acuerdo. Es decir, si el arrendador o propietario, acepta que se realice la moratoria, los términos de esa moratoria deberían quedar recogidos por escrito. Sobre todo en lo que respecta a los plazos de devolución, ya que quizás te pueda interesar pagar en menos de 2 años.
Ese acuerdo si tiene un coste añadido. Para acceder al enlace a dicho documento, solo tienes que ponerte en contacto con el Departamento Jurídico de BIPLAZA y solicitarlo.
Esperamos que te sirva de ayuda.
Ya sabes que desde el primer día del estado de alarma y confinamiento, todo el equipo de BIPLAZA está trabajando, conectados desde casa, y tratando de automatizar los procedimientos que agilicen cualquier trámite que necesites implementar .
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